Лекарство против «строительных пирамид»

Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительными очертаниями "Элита-центр" еще не утих. И очень может быть, что основные разоблачения и оглашение громких имен, "причастных к делу", еще впереди. Однако уже сейчас можно и нужно думать над тем, какие меры может предпринять государство, дабы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в мутных омутах строительных пирамид.

Ведь "Элитой-центром" дело, скорее всего, не ограничится. На выходе — еще несколько подобных афер.

Противоядие

По горячим следам скандала с "Элитой-центр" свой рецепт решения пирамидной проблемы предложил Президент Украины. 3 марта 2006 года Виктор Ющенко подписал Указ "О мерах по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья". Помимо поручения киевским властям найти возможность обеспечить жильем клиентов "Элиты-центр" глава государства предложил ввести несколько превентивных мер, которые, по его мнению, сделают невозможным строительные аферы. А именно: Президент обязал Национальный банк и Госкомиссию по регулированию рынков финансовых услуг (в просторечье — комиссия Виктора Суслова) раз в полгода публиковать в средствах массовой информации перечень банков или финансовых организаций, имеющих право привлекать средства для строительства. Впрочем, как говорят эксперты, подобные требования уже предусмотрены действующими нормативными документами.

Президент также поручил Кабинету министров разработать законопроект, который предотвратит возникновение ситуаций, подобных случаю с "Элитой-центром". В нем предлагается ввести запрет на привлечение средств на инвестирование строительства до получения строительными компаниями всей утвержденной документации. Помимо этого застройщиков обязывают публиковать в рекламе объектов строительства жилья информацию о всех участниках строительства, субъектах, осуществляющих его финансирование, а также данные о наличии всех разрешений на строительство, лицензий и т.д. Будущий законопроект должен содержать и норму об обязательных расчетах за строящееся жилье через банковские платежные системы. Кстати, такая норма опять-таки уже прописана в Законе "О финансово-кредитных механизмах", однако "Элита-центр" (как и многие другие компании) спокойно брала у своих клиентов "кэш".

Как видим, предложенные Президентом меры уже дублируют действующее законодательство и производят, скорее, имиджевый для главы государства эффект. Ведь он не мог не отреагировать на строительный скандал. К счастью, в Украине уже вступило в силу законодательство, которое снижает риски появления новых "строительных пирамид". Оно несет для заемщика и несомненные плюсы более жесткого контроля банками компаний-застройщиков и процесса возведения ими жилья, и минусы в виде некоторого удорожания квартир (ведь за свой мониторинг банковские учреждения будут брать "комиссионные").

Итак, после вступления в силу изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования наиболее безопасны для физических лиц-инвесторов.

Вложение средств в Фонды финансирования строительства, созданные под эгидой крупных банков, или приобретение целевых облигаций — в случае, если партнером и организатором облигационной схемы для застройщика также является именитый и авторитетный банк из первой десятки, минимизируют риски для граждан-покупателей жилья.

Чем защищен инвестор, внесший денежные средства в ФФС?

1. ФФС создаётся только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство.

2. Банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком.

3. Исключается продажа одной квартиры нескольким инвесторам.

4. Инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи дома в эксплуатацию.

5. Средства инвесторов находятся на отдельном, специально открытом счете ФФС, и банк-управитель несет ответственность за их сохранность.

Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, защищены, поскольку:

1. Каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг. Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства — поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство.

2. В случае, если одна облигация соответствует одной конкретной квартире, а не квадратному метру, полностью исключается возможность продажи одной квартиры нескольким инвесторам.

3. Каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Естественно, чтобы выступать надежным гарантом, сам банк обязан иметь безупречную репутацию и высокий уровень стабильности. Именно поэтому можно порекомендовать всем клиентам-физлицам, которые собираются приобрести жилье на этапе строительства, рассматривать только те схемы, в которых партнерами выступают крупные системные банки из первой десятки банковских рейтингов. Детальный анализ законодательного поля и строительных реалий показывает, что на сегодня это единственный способ практически полностью минимизировать риски потерять свои деньги и не оказаться среди "элиты" обманутых частных инвесторов.

Как не стать жертвой пирамиды?

Прежде всего, проанализируйте предлагаемую цену квартирного метра на возводимом объекте. Для этого сравните цены на жилье у других застройщиков. Если разница составляет 30% и более — это уже повод для реального беспокойства. Впрочем, теоретически можно предположить: чтобы обойти конкурентов строители на первых порах занижают реальные цены, то есть демпингуют. Тогда детально изучите компанию, проанализируйте документы на землеотвод, проверьте, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу. Соответствующие сведения при желании можно получить от сведущих людей в горадминистрации, риэлторских конторах, банковских службах безопасности и финансового мониторинга. Что же касается разрешений на строительство, то их также можно проверить, материально заинтересовав (а что — лучше стать жертвой лохотрона?) сотрудников госадминистраций районов, на чьей территории будет возводиться обещанное жилье.

То есть, жертвы "Элиты-центра" вполне могли и до того, как отдавать свои деньги, узнать, что юридически группы компаний "Элита-центр" никогда не существовало. Что на семи из восьми объектах вообще не ведется строительство, а документы на земельные участки (причем, далеко не все из необходимых) получили не компании "элитного" холдинга, а физические лица. Только одна из компаний, входящих в этот холдинг, за одиннадцать лет "безупречной работы" (как сказано на сайте) возвела аж четыре объекта. Но, если бы хоть кто-то не поленился съездить по адресу одного из якобы построенных офисных центров, то обнаружил бы там полуразваленный хрущевский дом!

Грани плюс