«Публічний аудит» назвав базові умови для запуску ринку землі

Міжнародний валютний фонд очікує затвердження Верховною Радою законопроекту щодо запуску ринку землі, а також скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення.

Наприкінці квітня цього року в Києві відбувалася щорічна конференція аграрних інвесторів Agri Invest Forum 2017, де й запитали основних гравців українського агробізнесу, як вони ставляться до скасування мораторію. Перевага в поглядах виявилася безсумнівною: 72 % – проти.

Наш же Уряд земельну реформу лобією особливо наполегливо, як і всі новації, що диктує МВФ. Якщо прямо говорити, українську владу шантажують: без відповідного закону доведеться забути про отримання траншів на суму в $ 4,5 млрд від Фонду. Незважаючи на те, що отримані кредитні кошти не спрямовуються на розвиток економіки, а лягають прямісінько в золотовалютні резерви, без цієї суми Україна наблизиться до дефолту.

Тому, незважаючи на опір політичних сил, громадськості, вітчизняних латифундистів, Кабмін готує українців до того, що вже з кінця цього року мораторій на продаж земель сільгосппризначення втратить силу.

«Публічний аудит» оцінив можливий економічний ефект від впровадження земельної реформи та аргументує, чим наразі небезпечне відкриття ринку землі.

Сьогоднішнє законодавство дозволяє землі виключно здавати в оренду, обмінювати чи залишати в спадок. Продаж, зміна цільового призначення, внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств і передача її в заставу – заборонені. Це правило поширюється на 41 млн га, або 96 % усіх с/г земель в Україні. Лише 1,7 млн га, або 4 % від усього земельного фонду України, перебувають у вільному обігу.

У IMF group Ukraine прогнозують: після скасування мораторію вартість української землі збільшиться з $ 1,1 тис. до $ 3 тис. за гектар протягом найближчих п’яти років. Ціна, зрозуміло, формуватиметься залежно від активності інвесторів, які вкладатимуть кошти в первинний актив (паї).

Чітких критерів для інвесторів Уряд досі остаточно не озвучив, проект закону в парламенті наразі теж відсутній. У цілому ж є дві принципово відмінні умови, на яких може базуватися земельна реформа в Україні: продаж землі лише фізособам-резидентам (власне цей варіант поки й анонсують урядовців) та відкритий ринок абсолютно для всіх, у тому числі для міжнародних агрохолдингів.

«Від 41 млн гектарів сільгоспугідь, за різними розрахунками, очікується отримати щонайменше $ 41 млрд. Проте ще велике питання, чи наші латифундії вкладатимуть на сьогодні такі суми в економіку країни. Вони швидше виведуть їх звідси, ніж займуться інвестуванням. А значить, явний приціл робиться на іноземців. І всі запевнення, що міжнародним землевласникам земля буде закрита для продажу, звучать виключно для того, щоб втихомирити громадськість та проштовхнути необхідний закон», – говорить керівник «Публічного аудиту» Максим Гольдарб.

Він наводить приклад одного з найбільших вітчизняних агрохолдингів UkrLandFarming, який має понад 670 тис. га, за які йому довелося б заплатити від $ 737 до $ 2 010 млн. Для порівняння, вся річна виручка UkrLandFarming становила в 2015 р. $ 1 124,1 млн, тоді як збиток – $ 189 млн. Тому великі агрохолдинги без зовнішнього фінансування (шляхом емісії євробондів) не зможуть відразу викупити орендовані землі, переконані в «Публічному аудиті».

Якщо ринок відкриють лише для громадян України, ціна на землю формуватиметься за рахунок внутрішніх покупців. Причому, треба розуміти, що не всі з них зацікавлені у високих цінах. Як прогнозують незалежні фахівці, цілком може трапитися так, що схемами покупки землі, де кінцевими бенефіціарами будуть юрособи, користуватимуться вітчизняні агрохолдинги, які зможуть встановлювати безумовний земельний контроль над цілими регіонами з правом диктувати власні умови. Такий перерозподіл ринку небезпечний монополізацією учасниками агроринку земельного фонду в регіонах та продажу земель за безцінь в умовах складної економічної ситуації в країні.

Крім того, не варто відкидати те, що сільськогосподарська продукція має низьку частку доданої вартості й на ній у принципі не можна багато заробити. А тому у випадку падіння світових цін на основні товарні групи агропромислового сектора, який, до речі, спостерігається саме тепер, вітчизняні орендарі земель ніяк не зможуть платити ринкові ціни. Це в свою чергу призведе до демпінгу цін та очікуваного економічного ефекту досягти не вдасться.

«Ще варіант – перерозподіл ринку землі між ключовими гравцями ринку, на вигідних латифундистам умовах. Річ у тім, що тепер їм значно вигідніше орендувати землю, ніж купувати. Покупка ж землі сприятиме в зростанні капіталізації агрокомпаній, адже на сьогодні їх вартість на Варшавсій та Лондонській фондових біржах недооцінена саме через неіснуючий ринок землі. Далі агрохолдинг з подвоєною капіталізацією можна буде продати за дуже вигідною бізнес-схемою», – вважає провідний аналітик «Публічного аудиту» Дмитро Ляшок.

У той же громадські аудитори акцентують, що повна лібералізація ринку станом на сьогодні вкрай небезпечна для національних інтересів нашої країни, і на це є щонайменше 4 причини:
більшість земель, які належать фізособам, в умовах нестабільної економічної ситуації можуть бути викуплені за дуже заниженими цінами;
глобальна експансія міжнародних компаній може перетворити економіку країни виключно в аграрно-експортну державу, що збільшить ризики нестабільності економіки, адже ціни на агропродукцію на міжнародних ринках мають високу волатильність;
в український первинний земельний ринок можуть зайти міжнародні інвесткомпанії, які створять спекулятивний ажіотаж для отримання прибутку, після чого ринок обвалиться, а ціни на землю впадуть;
відсутність контролю продажу с/г землі може сконцентрувати великі обсяги української землі в руках іноземних транскорпорацій.

У будь-якому випадку, як переконані в «Публічному аудиті», ринок у жодному разі не можна відкривати, не здійснивши розмежування земель із наступною інвентаризацією (за деякими даними, 30–40 % земель можуть опинитися на чорному рику) та не сформувавши актуальний реєстр теперішніх власників паїв (за різними оцінками, 1,2 млн колишніх власників паїв померли та не залишили спадщини або їхні спадкоємці не набули права власності). Без такої технічної підготовки всі спроби покупки землі будуть сповнені масових маніпуляцій та порушень.

«У цілому ж пропонована земельна реформа першочергово вигідна тільки міжнародним кредиторам. Зараз країну доведуть до відчаю, в ній обваляться ціни. Якщо ж оголосять технічний дефолт, то наші активи взагалі вкрай  просядуть в ціні і тоді все, що у нас є, а багатство нашої країни – це в першу чергу земля і люди, відійде задешево комітету кредиторів», – переконаний Гольдарб.

Тож, у Публічному аудиті резюмують, що нормальний відкритий ринок землі можливий тільки за умови, коли бюджет стане профіцитним, а загальний державний борг Тільки такі умови забезпечать ефективний розвиток ринку землі при збереженні національних інтересів.  Модель закритого, консервативного ринку землі призведе до появи тіньових схем купівлі сільськогосподарської землі.

Очікувані інвестиції в закритий ринок також навряд чи доведеться чекати. За таких обставин нинішня земельна реформа перетвориться в грабіж. Тому для створення ефективного й конкурентного ринку землі необхідно перш за все створити умови для його функціонування, а саме: забезпечити стабільний розвиток економіки з високими показниками національного доходу.