Сколько реально стоит земля вокруг Киева

По мнению экспертов, цены на землю будут стоять на месте еще два-три года.

 
В последние месяцы количество сделок по купле-продаже земельных участков в Киевской области растет. По данным агентства недвижимости SV Realty, в апреле было продано 1120 участков, в мае — 1290, а в июне — уже 1520. С другой стороны, по данным того же агентства, с 1 января по 30 июня этого года в Киевской области было совершено 4482 сделок купли-продажи земельных участков на вторичном рынке, тогда как за аналогичный период прошлого года их было 5478, пишет Сегодня.

Если брать более долгосрочную перспективу, чем месяц-два, то окажется, что активность на рынке даже несколько снижается. Интересно сравнить показатели только что прошедшего полугодия с первыми 6 месяцами 2008 года. Тогда появились первые признаки надвигающегося обвала рынка, но мало кто на них обратил внимание. За тот период было осуществлено 10 990 сделок, а за первые 6 месяцев 2009 года, когда рынок рухнул, — 4670. Сейчас число сделок снизилось даже по сравнению с пиком кризиса.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль ситуацию характеризует так: «Покупателей мало, продавцов много. Кредитных средств на рынке нет — получить заем под залог земли практически невозможно. А без ипотеки деньгам взяться неоткуда, ведь среднего класса у нас практически нет».

По данным SV Realty, наибольшим спросом в первом полугодии пользовались участки площадью 6—20 соток (70% сделок), 20% приходится на участки от 20 до 50 соток и 10% — на объекты от 50 соток до 1 га. Максимальное количество сделок (69%) приходится на участки стоимостью до $18 тыс., 22% — в ценовой категории от $18 тыс. до $30 тыс. и 9% — в категории свыше $30 тыс.

По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, к числу наиболее ликвидных участков относятся дорогие, расположенные в престижных уголках, вроде Конча-Заспы. «По-настоящему богатых людей у нас становится все больше, — говорит специалист. — Поэтому качественная и дорогая недвижимость продается легко. Что касается среднего ценового сегмента, то его состояние можно охарактеризовать как полумертвое». Неплохо покупаются дешевые участки по $6—10 тыс. Причем, как отмечает риелтор, сейчас уже не столько смотрят на цену сотки (хотя нередко даже в 50 км от Киева можно встретить предложения и по $500 за сотку, что раньше показалось бы фантастикой), сколько на полную стоимость. Покупатели готовы купить участок поменьше, лишь бы подешевле.

Как отмечает Андрей Кошиль, спекулянты с рынка ушли окончательно — быстрого роста цен не предвидится и делать им нечего. Интерес к земле как долгосрочной инвестиции тоже резко снизился, хотя есть любители диверсифицировать таким образом свои сбережения. При этом понятно, что отдачи от такой инвестиции придется ждать очень долго. Один из риелторов, некогда выступивший в качестве такого инвестора, рассказал: «У меня стоит участок. И продать жалко — упал в пять раз в цене, и денег не приносит. Продавать его не хочу. Хотя понимаю, что положи я деньги от продажи на депозит — через пять лет при нынешнем проценте в гривне получил бы 100% роста».

По мнению Холмецкого, участки сейчас покупают не для инвестиций, а для стройки. Но смысла в этом почти нет. «Столько уже понастроено этих домов, а продать не могут», — замечает специалист. «По нашей практике можно сказать, что покупатели ищут максимально завершенные объекты либо уже полностью готовые, — говорит Андрей Кошиль. — Тем более, что нередко такие объекты можно купить дешевле себестоимости: например, кто-то строил, не довел до конца и вынужден по каким-то причинам продавать».

Значительная часть сделок, которые формально числятся как продажа «голого» участка, на самом деле означают приобретение готового дома. Просто на этот дом нет соответствующей документации. И его узаконивание ляжет уже на плечи покупателя.

Чего стоит ждать

Принимая решение о приобретении участка, хотелось бы представлять себе, что будет с ценами в обозримом будущем. Спешить ли вкладывать средства сейчас, пока цены невысоки, или подождать, пока еще подешевеет? Увы, специалисты едины в том, что в ближайшие годы существенных изменений на рынке земли под индивидуальную застройку — ни в активности покупателей, ни в ценах сделок — не произойдет. Расходятся они только в том, сколько именно будет этих ближайших лет.

Так, например, ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий осторожно замечает, что, по его мнению, минимум годика два-три ситуация останется такой же, как и сейчас.

Алексей Холмецкий говорит о пяти-семи годах, на протяжении которых не стоит ждать существенного оживления рынка и заметного роста цен. По мнению специалиста, если цены и вырастут, то на какие-то небольшие проценты. А этого явно недостаточно для того, чтобы сделать земельные участки инвестиционно привлекательным и ликвидным товаром.

А вот Андрей Кошиль смотрит еще шире: «Предпосылок к изменениям нет. Экономическая ситуация, скорее, плавно ухудшается. Притока денег не наблюдаем. Формирование среднего класса — это вообще печальная история. Покажите мне, откуда он возьмется?»

Впрочем, и заметного удешевления участков ждать не стоит.
www.zagorodna.com