Строители впадают в ступор

Неразбериха в киевской власти может привести к снижению темпов строительства

Застройщики и девелоперы, пережив за последние полгода такие мощные удары по своему благополучию, как скандал с группой компаний «Элита-Центр», активные проверки со стороны уполномоченных органов, проблемы с банковскими кредитами, отток с рынка спекулянтов, составлявших до 30–50% покупателей первички, выборы нового мэра столицы (вот уже второй месяц периодически обещающего их «прищучить») дрогнули, но выстояли. Последствия этого скажутся не ранее следующего года.

Рынок покинули спекулянты

Пока пострадали лишь самые молодые и неподготовленные: согласно данным строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест» после скандала с группой «Элита-Центр», продажи квартир временно прекратили 13% фирм. «Это было сделано в связи с необходимостью получения всей разрешительной документации для строительства, и пока никто из этих компаний так и не возобновил продажи», — отмечает ведущий аналитик СИК Алла Куценко.

Что касается цен, то, просев в начале февраля почти на 4%, стоимость квадратного метра новостройки в столице опять начала плавно повышаться во всех сегментах рынка. В итоге к началу июня квадратный метр однокомнатной квартиры в строящихся домах в среднем по рынку стал дороже по сравнению с 1 января этого года на 4,5%, двухкомнатные прибавили 5,4%, больше всего подорожали трехкомнатные — на 10,7 %. По данным «Київ Житло-Інвеста», на сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в новостройке эконом-класса составляет в столице $1,146 тыс., бизнес-класса — $1,881 тыс. Предложение социального жилья в городе практически отсутствует.

Интересно, что застройщики продолжают держать цены, несмотря на то что спрос на их объекты по сравнению с весной-летом прошлого года упал в разы. Более того, динамичнее всего прибавляет в цене самое дорогое киевское жилье, на строительстве которого, по признанию почетного президента холдинга «Киевгорстрой» Владимира Поляченко, девелоперы зарабатывают до 300%. По наблюдению заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, за последнее время некоторые расположенные в центре объекты прибавили в цене до 20%. По мнению начальника отдела маркетинга ОАО «Трест «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» Тараса Зябкина, это связано с тем, что предложений такого жилья в столице немного, и спрос на него, в отличие от всех остальных сегментов рынка, резко вырос после парламентских выборов. «После того как состав Верховной Рады обновился на 60%, элитного жилья стало не хватать, — сообщил Тарас Зябкин. — Что же касается остальных сегментов рынка, то по сравнению с зимой спрос на новостройки в столице вырос на 60%, но тогда он плавно приближался к нулевым отметкам. По отношению же к прошлогодним весне и лету спрос сегодня в 2–3 раза ниже. Сказывается то, что с рынка ушло до 80% спекулянтов и перекупщиков, а также психологические последствия аферы «Элита-Центра». Тем не менее, по утверждению эксперта, даже такой низкий для разбалованных вниманием покупателей столичных застройщиков уровень спроса позволяет компаниям получать нормальные прибыли и заниматься перспективными проектами.

По мнению специалистов, спрос на первичное жилье может вырасти еще на 20–30%, но произойдет это только тогда, если окончательно стихнет волна разговоров о грядущем обвале рынка и покупатели перестанут бояться повторения «элитовской» аферы. Что касается спекулянтов на первичке, то их возврата на рынок не стоит ждать еще как минимум полгода.

Покупатели осторожничают

Говоря о предпочтениях оставшихся на рынке клиентов, столичные застройщики сходятся во мнении, что на сегодняшний день покупатели новостроек отдают предпочтение жилью по цене до 6–6,5 тыс. грн. за «квадрат». Фаворитом спроса по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Самыми популярными, по словам застройщиков, являются районы Академгородка и Святошино, микрорайоны Позняки и Осокорки, а также бывшая некогда непопулярной Троещина (на ее статус влияет дешевизна и перспектива появления в районе метро). Интересно, что, по словам начальника отдела инвестиций ККУП«ФК «Житло-iнвест» Веры Писанской, практически каждая вторая сделка в этом сегменте рынка совершается сегодня с применением кредитных средств, а средняя сумма займа составляет $50 тыс. «По-прежнему среди основных покупателей молодые семьи до 40 лет с ежемесячным доходом от $2 тыс. Хотя в течение последнего года существенно изменилось их отношение к процессу приобретения квартир: если раньше они даже не смотрели подписываемые бумаги, то сегодня требуют от компании-девелопера не только разрешение на строительство и договор аренды на землю, но и договоры с подрядчиками», — говорит Вера Писанская.

С такими наблюдениями согласен и президент строительной компании «Градострой» Виктор Власов, который отмечает, что если раньше основным при выборе жилья был ценовой критерий и клиенты бросались в компании, предлагающие самую низкую на рынке стоимость, то сегодня люди стали более внимательны и осторожны. «Покупатели пытаются выяснить как можно больше о компании-продавце, интересуются даже биографией и состоянием здоровья ее руководителей», — сообщил он.

С другой стороны, по словам эксперта, в последнее время тех, кто действительно принимает решение о приобретении квартиры, а не просто приходит в компанию поинтересоваться условиями покупки, стало больше. «Раньше процент людей, бегающих из компании в компанию в поисках скидок, был гораздо выше», — уверен г-н Власов.

Дальше будет хуже

Среди появившихся у них проблем, способных остановить развитие рынка, застройщики называют главную: после выборов стало практически невозможно получить какие бы то ни было разрешительные документы. Даже киевский архитектурно-градостроительный совет, который ранее рассматривал в неделю 3–6 проектов жилых зданий и комплексов, теперь изучает всего один-два проекта за полмесяца. «Строят только те, кто успел оформить все необходимые разрешения раньше. Для тех же, кто только начинал оформление документов, процесс полностью застопорился», — заявляет Виктор Власов. С ним солидарен и президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, который сказал, что «в городе творится неразбериха с землеотводом, увеличивается время согласования проекта сооружения». По мнению застройщиков, такая ситуация может привести к снижению темпов строительства уже через год-полтора. «Пользуясь былыми заделами, в этом году в Киеве вполне реально ввести в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья, — замечает представитель столичной власти Аркадий Бондарев. — Тем не менее сегодняшняя ситуация с согласованием будущих строительств может повлиять на объемы жилья, которое должно быть сдано в Киеве в 2007–2008 годах».

По мнению директора АН «Планета Оболонь» Алексея Котенко, «если не будут реализованы программы по увеличению объемов строительства, то мы рискуем попасть в ситуацию, подобную московской, где цены растут галопирующими темпами».

Что же касается уровня цен на новостройки столицы в ближайшие отпускные месяцы, то ведущие застройщики — «Киевгор- строй» и «Житло-Інвест» — повышения на лето не планируют. Согласно прогнозам аналитиков «Київ Житло-Інвеста» ценовая ситуация на первичном рынке в ближайшие месяцы, при условии стабильной политико-экономической ситуации, будет оставаться достаточно прогнозируемой. «Ежемесячно стоимость жилья на первичном рынке будет незначительно увеличиваться. Такое повышение соизмеримо с инфляционными процессами, и составит от 0,5 до 1,5% в месяц», — отмечают в «Київ Житло-Інвест».

Инф. Деловая столица