Как россиянину узаконить недвижимость на Украине

В ряде государств иностранцам обзавестись недвижимостью крайне трудно. Например, в Швейцарии для этого потребуется специальное разрешение властей. Но Украина относится к прямо противоположной категории стран. Здесь, наоборот, законодательство благоприятствует иноземным гражданам в их намерении стать владельцами квартир, домов и иных недвижимых объектов. И на россиян это тоже распространяется в полной мере. О том, как узаконить недвижимость на Украине, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Разрешено владеть всем, кроме сельхозугодий
Статья 26 украинской Конституции и статья 3 закона «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» наделяет иностранцев теми же правами, какими пользуется местное население. При условии, разумеется, что приезжие находятся в пределах государства на законных основаниях. Касается это и имущественных прав. Статья 318 украинского Гражданского кодекса дозволяет иметь собственность всем физическим лицам безотносительно их принадлежности к тому или иному государству. Статьи 2 и 3 украинского закона «О режиме иностранного инвестирования» разрешают негражданам Украины вкладывать средства, среди прочего, и в недвижимые объекты, в частности, в дома, квартиры и иные помещения.
Существуют, правда, оговорки насчёт земельных участков. Часть 2 статьи 81 украинского Земельного кодекса дозволяет негражданам Украины иметь в собственности землю, не предназначенную для сельского хозяйства. А вот территориями, на которых иностранец планирует заняться земледелием или животноводством, по статье 3 закона «О режиме иностранного инвестирования», можно лишь пользоваться. Купить такую землю представитель иного государства не может, а если вдруг получит её в наследство, то, по части 4 той же статьи 82 Земельного кодекса, в течение года должен будет от неё избавиться.
Но прочая недвижимость легко может стать собственностью иностранного поданного. Приобретайте и владейте, даже если вы из России.
Приобретение через сделку
Кстати, как именно вы будете ее приобретать? Магистральных пути, очевидно, два: сделка (чаще всего купля-продажа) и наследство.
Для сделки потребуется немного, - говорит адвокат Олег Сухов. Помимо, разумеется, денег, которых у вас должно быть достаточно для покрытия всех расходов по ней. Сюда относится не только цена выбранного объекта. В соответствии с пунктом 10 статьи 4 закона «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», покупателю – неважно, украинцу или нет – придётся заплатить в местный пенсионный фонд 1% от стоимости недвижимости. Но только в том случае, если она приобретается не впервые в данной стране. Если же вы здесь ранее не покупали недвижимое имущество, то пенсионные траты вас не коснутся.
По статьям 34 и 36 украинского закона «О нотариате», купля-продажа недвижимости проходит через государственного или частного нотариуса. За услуги первого пункт 3 статьи 3 Декрета Кабинета министров Украины «О государственной пошлине» накладывает на покупателя госпошлину в 1% от суммы сделки. То есть отчисления в украинскую казну вы при покупке недвижимости производите. Следовательно, прежде чем идти на сделку, придётся завести ИНН.
По большому счёту, это всё. Далее вы регистрируете право собственности в Государственной регистрационной службе, после чего становитесь законным обладателем жилья или иного оплаченного объекта. И тот факт, что вы не украинец, возникновению права собственности помешать не может.
Налог на наследство: можно ли его избежать?
Будет верно сказать, что в приобретении россиянами украинской недвижимости по сделке каких-либо подводных камней не существует вовсе. А как насчёт приобретения через наследство? Вот тут один нюанс есть, и его желательно держать в поле зрения.
Этот нюанс – предусмотренный украинским Налоговым кодексом особый режим обложения вступающих в наследство нерезидентов. Статья 174.3 кодекса требует от них уплаты налога до получения наследственной массы, тогда как резиденты-наследники делают это позже при подаче декларации (аналога нашего 3-НДФЛ) по итогам года. Причём у последних ставка обложения колеблется в зависимости от степени родства с покойным резидентом. К примеру, для самых близких его родственников указанная ставка и вовсе равняется нулю. А нерезиденту со степенями родства разбираться не придётся. Зато придётся, согласно статье 174.2.3 и свежей редакция статьи 167 Налогового кодекса, пополнить украинскую казну сразу на 18% от стоимости наследственного имущества. Без этого в наследство не вступить.
Впрочем, есть варианты, - утверждает адвокат Олег Сухов. Налоговый кодекс не зря противопоставляет не просто граждан и неграждан, а именно украинских резидентов и нерезидентов. Статья 14.1.213 кодекса признаёт резидентами тех, кому, независимо от гражданства, есть, где жить в пределах страны, и кто имеет в ней центр жизненных интересов. Например, этот человек занимается бизнесом или же находится в государстве в общей сложности более 183 дней в рамках одного налогового периода (календарного года). Предположим, российский наследник украинской недвижимости и впрямь на Украине время от времени  бывает. В таком случае можно воспользоваться полугодичным сроком, который статья 1270 её Гражданского кодекса отводит для обозначения притязаний на наследство, и не обращаться в нотариальную контору сразу после смерти наследодателя. Вместо этого стоит просто пожить в стране до тех пор, пока в общей сложности не набегут недостающие дни для того, чтобы считаться резидентом. И тогда украинское налоговое ведомство возьмёт с вас ровно столько, сколько потребовало бы в аналогичной ситуации с коренного жителя.
Проблему с налогом так или иначе нужно решить. Остальное же – точно как и при покупке недвижимости. Вы оформляете своё право собственности в Государственной регистрационной палате, после чего, ни о чём не беспокоясь, легально владеете унаследованными квартирой, домом или участком.    

Олег Сухов