Антикризисная подсказка арендатору

По причине резкого ослабления курса рубля современный юрист по арбитражному суду вынужден подходить к решению вопроса взаимоотношений арендатора и арендодателя с новой стороны. Добрая половина таких договоров имеет привязку к курсу иностранной валюты. Что делать в случае резкого подорожания доллара? Вариантов может быть только два – расторгнуть договор или переписать его на более щадящих условиях для арендатора.

Актуальность вопроса не вызывает сомнений, в особенности если договор заключен на несколько лет, а право отказа, ровно как и коридор, в котором указываются допустимые колебания валютных курсов, не предусмотрен. Большинство арендаторов вначале постараются обратиться к арендодателю с просьбой о пересмотре условий такого соглашения, поскольку арендная плата в валюте прописана, к примеру, для удобства. Опытные арендодатели чаще всего отвечают, что обременены валютными обязательствами, поэтому не могут пойти на такой шаг. В ряде случаев действительно имеет место, к примеру, валютный кредит.

Получить адекватную реакцию от арендодателя часто помогает только предупреждение о намерении изменить условия договора или расторгнуть его в судебном порядке. Рассмотрим правовую позицию, которую может занять арендатор.

Основанием для изменения или расторжения договора аренды могут считаться:

1. Несправедливое условие в договоре.
2. Договорные обстоятельства, которые претерпели существенные изменения.
3. Действие, имеющее непреодолимую силу.

К сожалению, ни в одном из вышеперечисленных случаев ситуация не может трактоваться как однозначная. Поскольку текущий экономический кризис в нашей стране не первый, целесообразно воспользоваться наработками из судебной практики прошлых периодов.

Наиболее высокие шансы на расторжение договора будет иметь арендатор, который сошлется на несправедливость договорного условия в соответствии со статьями № 10 или же 428 ГК РФ. Учитывая положения сравнительно нового постановления № 16 ВАС РФ от 14.03.2014, отечественные суды достаточно охотно идут по этому пути, удовлетворяя требование арендаторов расторгнуть договор, обязательства по оплате в соответствии с которым стали носить непропорционально обременительный характер.

Противоречивый характер носит положение о существенном изменении обстоятельств договора. Здесь соотношение примерно 50% на 50%. В одних случаях договор расторгается на основании ст. 451 ГК РФ, в других арендатор получает отказ, ввиду недоказанности необходимых признаков.

Сценарий признания факта повышения курса по ст. 401 ГК РФ обстоятельством непреодолимой силы наименее вероятен. В этом случае арендатор получит фактически гарантированный отказ.

Автор статьи выражает благодарность адвокатам АБ «Эксперт» за содействие в поиске и подборе материала.