Особенности национальной ипотеки

Как и многие другие отрасли отечественной экономики рынок ипотеки жилищной недвижимости в последнее время пережил в своем существовании ряд метаморфоз. Еще в прошлом году среди экономистов и политиков было много разговоров о том, что, дескать, развитию отечественной ипотеки мешает законодательный хаос в этой области. Закон об ипотеке был принят Верховным советом, но проблем от этого не поубавилось. В настоящее время в Украине ипотечные кредиты составляют только 1% от ВВП, тогда как в странах с переходной экономикой этот показатель должен достигать 10–20%. В странах Западной Европы этот показатель еще выше, например, в Нидерландах ипотечное кредитование составляет 60% ВВП, в Великобритании эта цифра превышает 50%, в Греции достигает 7%, в Казахстане — 2%.Такая ситуация позволяет многим экспертам говорить, что в стране не существует полноценного ипотечного кредитования. Как утверждают эксперты, на данный момент в Украине существует лишь некое подобие классической ипотеки — так называемая квазиипотека.

 

Причин тому несколько. Но главные из них лежат в сфере психологии. Украинские банкиры неохотно дают ипотечные кредиты, боясь рисков для своих капиталов, тогда как граждане их неохотно берут из-за неприятия понятия жизни в долг. Для нашего человека покупать что-то в кредит есть отнюдь не правилом, а исключением. Кроме того, банкиры и обычные граждане с разных сторон смотрят на условия выдачи кредитов. Сейчас на рынке ипотечного кредитования нет четких правил и условий для получения кредита. Каждый банк устанавливает их на свой вкус. Условия кредитования особенно ужесточились в последнее время. Изменить условия кредитования финансистов с одной стороны заставило ожидание скорого удешевления жилья, а с другой стороны, формируя свои ресурсы за счет краткосрочных депозитов, банки просто дополнительно страхуются от возможности провала на рынке. «Мы ощущаем, что активный рост вкладов населения все-таки приостановился. Спрос экономики, особенно населения, на финансовые ресурсы резко возрос»,— прокомментировал тенденцию к удорожанию кредитов председатель правления банка «Аваль» Александр Деркач.

 

Первыми ужесточили условия кредитования крупные банки. Так, «Аваль» пересмотрел их еще в начале августа, в «Укрсиббанке» новые условия кредитования вступили в силу с 1 сентября, в «Укрсоцбанке» — с 20 сентября. Некоторые небольшие банки вообще прекратили выдавать ипотечные кредиты либо делают это очень неохотно. Таким образом, активизация ипотечного кредитования (по физлицам оно достигло 35–40% общего объема предоставленных займов), подогретая ожиданием падения цен на недвижимость и отсутствием достаточных для обеспечения спроса финансовых ресурсов, вызывает опасения у банкиров, что и привело к ужесточению условий предоставления займов. Сейчас ставки в валюте в среднем колеблются в пределах 17–18%. Что же касается кредитов гривневых, то магистральной тенденции здесь нет. Так, в «Укрсиббанке» и «Интербанке» гривневые кредиты подешевели на 2–2,5%, а в «Укрсоцбанке» — наоборот, на столько же процентов подорожали. Также возрос размер первого взноса для получения кредита.

 

Рост процентных ставок на ипотечные кредиты стал для многих аналитиков полной неожиданностью, ведь еще в апреле-мае банкиры и эксперты в один голос заявляли, что предвидится ясная перспектива упрощения ипотечного кредитования. «В июле, августе, сентябре мы прогнозируем снижение процентных ставок при ипотечном кредитовании до 12–14%. Поэтому, я думаю, что ипотечный бум будет набирать силу, и не только в Киеве и крупных городах»,— отмечал Виктор Леонидов, заместитель председателя правления коммерческого банка.

Несмотря на дороговизну ипотечных кредитов за последние два года ставки в гривнах понизились с 27 до 17–19%, а в долларах — с 18 до 12–14%. Конкуренция на рынке подтверждала оптимистические прогнозы. По данным исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Антона Сергеева по состоянию на 1 июля 2005 г. 12 основных банков контролировали приблизительно 85% рынка. На конец августа портфель ипотечных кредитов в Украине достиг 5,6 млрд. гривен. Лидером в сфере ипотечного кредитования является «ПриватБанк», доля которого в общем объеме жилищных ипотечных кредитов достигла 15,22%. На втором месте «Правекс-Банк» — 13,42%, за ним идут банк «Аваль» — 12,31%, «УкрСиббанк» — 12,26%, «Укрсоцбанк» — 10,37%, «Финансы и кредит» — 5,2%, «Райффайзенбанк» — 4,37%, «Аркада» — 3,85%, «Надра» — 2,53%, «Ощадбанк» — 2,34%, «Проминвестбанк» — 2,3%, «ТАС-Комерцбанк» — 0,84% и другие банки — 15%. С начала года в Украине начал свою работу еще один потенциальный крупный игрок на рынке ипотечного кредитования «Международный ипотечный банк». По прогнозам банка, в ближайшие 3–4 года он займет 10–20% рынка.

 

Как видим, уровень конкуренции в сфере ипотечного кредитования довольно высок, и между тем это никак не отображается на размерах кредитных ставок и не улучшает общий климат на рынке. Если и раньше ипотечные кредиты были для населения недоступной роскошью, то теперь лишь 6–7% желающих могут позволить себе реализовать свои мечты о новой жилплощади с помощью кредита. Государство как арбитр между основной массой населения и частным бизнесом не могло оставаться в стороне. Еще в октябре прошлого года Кабмин создал Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Но лишь при новой власти начали серьезно говорить о функционировании государственной ипотеки. ГИУ должно стать посредником между потенциальными инвесторами и украинскими банками, которое за счет выпуска ипотечных ценных бумаг будет рефинансировать ипотечные кредиты за ставкой около 10%. Правительство выделило для деятельности ГИУ 20 млрд. грн. (4 млрд. долл.). Эта цифра у многих специалистов вызвала лишь скептические улыбки. Ведь, например, уставный фонд Казахской ипотечной компании, которая сейчас успешно действует на тамошнем рынке, составляет 70 млрд. долл. Более того, обозначенных денег у ГИУ еще нет, правительство лишь планирует занять на внешних рынках 2 млрд. долл. (примерно 10 млрд. грн.), направить в распоряжение ГИУ деньги от доплат за приватизированные ранее предприятия и от продажи земель несельскохозяйственного назначения. Руководители ГИУ заявляют, что выделенная сумма достаточна для осуществления пилотного проекта организации — первые пять украинских семей получат ипотечный кредит под 9,5% годовых, что на 7,5% ниже от среднерыночного показателя. Отдавать такой кредит семья может на протяжении 30 лет. Эксперты же по-разному комментируют перспективы государственной ипотеки. Одни бояться, что ГИУ превратится в монстра, которому, по сути, хватит денег на долгие месяцы работы без острой необходимости выпуска своих облигаций. Это повлечет за собой рост цен на недвижимость на вторичном рынке жилья и потянет за собой и цены на новостройки. Председатель правления банка «Финансы и кредит» Владимир Хлывнюк опасается, что Украину ждет судьба Польши, где подобная практика стала причиной обвала рынка ипотеки и связанных с этим финансовых проблем у банков. Подобного мнения придерживается и директор Центра «МЕГОКОН-В» Владимир Винокур.

 

«Госипотека с ее дешевыми кредитами — это, конечно, здорово. Но я уверен, что вместо ожидаемого снижения цен она приведет, наоборот, к дальнейшему удорожанию жилья». Противоположную позицию занял начальник департамента развития индивидуального бизнеса АКИБ «УкрСиббанк» Иван Истомин. Он отмечает, что развитие ипотечного рынка не зависит от возможностей государственных структур рефинансировать жилищные кредиты, хотя программы рефинансирования, предлагаемые Государственным ипотечным учреждением, могут дать толчок для развития ипотечных программ небольшими и средними банками. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко считает, что первые пять займов — это капля в море и вообще с большой долей скепсиса относится к затее правительства. Таким образом, дальнейшие перспективы Госипотеки довольно туманны. Логично предположить, что новое правительство выполнит обещания своих предшественников, но поскольку украинская политика и экономика во многом нелогична ничего определенного утверждать нельзя.

 

Прогнозы на ближайшие несколько лет об уровне ипотечного кредитования в Украине неутешительные. Член правления «Международного коммерческого банка» Любомира Деркач утверждает, что в ближайшие год-два понижения процентных ставок в ипотечном кредитовании скорее всего не будет, поскольку их размер в основном зависит от стоимости кредитных ресурсов и значительности риска кредитной операции. Снижение ресурсной базы произойдет тогда, когда заработает рынок ценных бумаг, начнется выпуск и продажа банками ипотечных сертификатов. Начальник управления развития и индивидуального бизнеса «Укрсоцбанка» Зинаида Беляева прогнозирует, что до конца года снижения кредитных ставок не будет, так как у банков отсутствуют необходимые дешевые источники финансирования. Многие говорят о влиянии политической ситуации в стране и нестабильности в ожидании предстоящих выборов на рынок ипотечного кредитования. Рецепты для удешевления ипотечных кредитов предлагают традиционные — либерализация законодательства в этой сфере, более адекватная защита банков от должников и создание рынка ипотечных ценных бумаг. Насколько такие рецепты будут эффективны, покажет время.