Деление жилья на классы может оказаться неэффективным

Украинская строительная ассоциация заканчивает работу над классификацией объектов жилой недвижимости. Согласно этой идее, все жилье предлагается разделить на пять классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс и класс "де люкс". Как отметили представители Ассоциации, работа была начата еще год назад. В настоящее же время участникам рынка направлена анкета на 60 страницах для составления более точной характеристики классов жилья, и уже в ближайшее время новая классификация будет представлена для широкого обсуждения.

На каком основании жилью будет присваиваться тот или иной класс, пока еще точно не известно. Однако уже понятно, что процесс этот может пойти "с осложнениями":

Несколько слов о пользе классификации

Официально жилье в Украине до сих пор классифицируется по ГОСТ 1989 года, согласно которому жилая недвижимость разделяется на общежития и квартирные дома. Такая классификация, бесспорно, давно утратила свою актуальность. Хотя, признаться честно, особо актуальной она никогда и не была. Ведь даже в советское время наряду с обычными "хрущевками" существовало значительно более приличное жилье. Стоит вспомнить хотя бы московские "высотки". И хотя из семи таких зданий жилыми домами являются только два, квартиры в них всегда были в полном смысле слова элитными, и даже мечтать о таком жилье "простые смертные" не могли.

В начале 90-х годов "элитным" начали называть любой дом, построенный по новым, уже не советским стандартам. Этот период, конечно, быстро прошел, однако общепринятой классификации объектов жилой недвижимости не существует и по сей день. Все это приводит к множеству манипуляций на рынке жилья. К примеру, вполне привычными стали объявления о строительстве новых "элитных" домов где-нибудь на Борщаговке или Позняках. На самом же деле элитного жилья в таких районах не может быть по определению.

Во всем мире класс жилой недвижимости определяют по нескольким основным критериям. Это, во-первых, месторасположение объекта. Причем критерий "месторасположение" - это не только понятия "центр" или "окраина", но и удобная или неудобная транспортная развязка, наличие рядом парка или стоящего вплотную другого дома, вид из окна, в конце концов. Очень большое значение имеют и такие характеристики, как тип дома, время постройки, архитектурное решение, количество квартир в доме, их площадь, высота потолков, возможность свободной планировки, наличие охраны и паркинга. Учитывается также инфраструктура и инженерные особенности здания (водоснабжение, отопление, лифты и т. д.).

Причем ни один из вышеперечисленных критериев нельзя считать первоочередным. Так, дом, расположенный на окраине города, действительно не может претендовать на самый высокий класс. Но на него же не может претендовать и квартира в самом центре, но, к примеру, маленькой площади.

Однако говорить о том или ином классе жилья можно будет только тогда, когда появится общепринятая классификация объектов жилой недвижимости и четко определятся критерии, по которым эту недвижимость оценивают. Только в таком случае появится возможность избежать манипуляций на рынке жилья, облегчить работу риэлторам и, возможно, установить более или менее адекватную зависимость между стоимостью недвижимости и ее реальным качеством. Ну и в конце концов, это еще один шаг на пути к более цивилизованному рынку. Однако шаг этот рискует оказаться более сложным, чем это может показаться на первый взгляд.

Украинские реалии: социальная недвижимость и эконом-класс

Согласно классификации, разработанной Украинской строительной ассоциацией, все жилье предлагается разделить на пять классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс и класс "де люкс". И хотя критерии, на основании которых нужно делить, вроде бы понятны, неясным остается слишком многое. Совершенно непонятно, например, что именно украинские строители собираются относить к классу "социальное жилье". Ведь самим по себе термином "социальное жилье" обозначают квартиры, предоставляемые гражданам Украины на бесплатной или льготной основе.

В Киеве, например, согласно решению горсовета, от 5 до 10% жилой площади каждого (подчеркиваем - каждого) строящегося дома должны отдаваться на нужды очередников. То есть теоретически под понятие "социальное жилье" может попасть любая недвижимость, независимо от ее класса.

Сложности могут возникнуть и с определением понятия "эконом-класс". Хотя Украинская строительная ассоциация никаких пояснений по этому поводу еще не предоставила, по информации президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александра Бондаренко, в эту категорию должна войти самая недорогая недвижимость в любом городе, независимо от ее местоположения. К такой недвижимости относятся, например, квартиры в домах массовой застройки времен Хрущева и постхрущевские дома - "панельки", "чешки" и т. д. В эту же категорию будут занесены и "гостинки".

Отметим, однако, что такая классификация вряд ли может оказаться эффективной. Во-первых, она не учитывает месторасположения объекта недвижимости и целого ряда других критериев, о которых речь шла выше. Ведь понятно, что жить в "хрущевке" в центре города и в "хрущевке" где-нибудь на окраине - далеко не одно и то же. Более того, та же "хрущевка" довольно существенно отличается, к примеру, от "гостинки". То есть получается, что к эконом-классу будет относиться огромное количество совершенно разного по своим характеристикам (и, естественно, ценам) жилья. А значит, риэлторам вновь придется объяснять клиентам разницу между более дорогим эконом-классом и эконом-классом подешевле.

По этой же причине, говорят в агентстве недвижимости "Благовест", понятия "социальное жилье" и "жилье эконом-класса" вряд ли приживутся как среди риэлторов, так и среди обычных граждан. Все равно и те, и другие будут классифицировать жилье по типу проекта, пользуясь уже давно привычными и более известными понятиями "сталинка", "хрущевка", "гостинка" и т. д.

Классификация же, по мнению специалистов "Благовеста" (по крайней мере в отношении жилья эконом-класса), станет действительно актуальной только тогда, когда в Украине начнется массовое строительство социального жилья. Сейчас тенденция к такому строительству уже наметилась, однако объемы его все равно пока недостаточны. Также весьма актуален этот вопрос в том случае, когда речь идет о реконструкции устаревшего жилищного фонда (все тех же "хрущевок"). Однако здесь все зависит от того, как будет происходить эта реконструкция и на какой тип жилья эти дома будут заменены.

"Бизнес" и выше

Что касается жилья более высоких классов, то здесь ситуация тоже неоднозначная. Плюс состоит в том, что жилая недвижимость с претензией на элитарность уже давно классифицируется как строительными организациями, так и риэлторами. Минус в том, что классификация у каждой компании своя.

Работники агентства недвижимости "Благовест", например, выделяют три типа элитного жилья: элит-люкс, элит-бизнес и элит-эконом. Элит-эконом - это квартиры в престижных домах, расположенных в любом районе города. Престижность дома, по словам представителя агентства Владимира Германова, может определяться датой постройки дома, высотой потолков, удобной транспортной развязкой и т. д. Элит-бизнес - это квартиры с ремонтом европейского уровня или квартиры в домах VIP-класса, расположенных в центральной части города. Элит-люкс - это квартиры с ремонтом VIP-класса в элитных домах, расположенных в центре города.

Не следует забывать и о том, что на класс "элит" не может претендовать однокомнатная квартира, в каком бы районе она ни находилась. Минимум - двухкомнатная. Да и то только в том случае, если она располагается в старинном доме в исторической части Киева. Немаловажное значение для элитного жилья любого "подразделения" имеет и вид из окна.

Однако это классификация лишь одного столичного агентства недвижимости. В любом другом агентстве такая классификация будет выглядеть по-своему. Причем путаются в них подчас даже работники этих самых агентств. Разобраться же в разнице между понятиями "элит", "люкс" или "премиум" не в пределах одной классификации, а в целом - вовсе не представляется возможным.

По мнению Александра Бондаренко, к жилью бизнес-класса должны относиться недавно построенные дома с хорошей инфраструктурой и удобными транспортными развязками. К премиум-классу - дома улучшенной планировки, расположенные в хороших местах. Это может быть или центр города, или прилегающие к центру районы. Хотя есть примеры домов премиум-класса, расположенных относительно далеко от центра. Например, известные всем "оболонские Липки".

К классу "де люкс" Александр Бондаренко относит жилье клубного типа. Это небольшие дома на малое количество квартир, обеспеченные паркингом, охраной и всем необходимым. Хотя иногда в таком классе могут оказаться и довольно большие дома. Но в любом случае располагаться они могут только в центре города.

Буд-информ