Складская недвижимость: тенденции и прогнозы

В 2008 году объем прямых инвестиций в складскую недвижимость составил 8,4 млрд. евро, что на 44% ниже, чем в 2007. По мнению аналитиков, спад арендаторского спроса и увеличение объема предложения приведут к снижению арендных ставок в 2009 году. Таковы данные последнего отчета компании "Jones Lang LaSalle".

Европейский рынок
Исследования "Jones Lang LaSalle" показывают, что инвестиционная активность в прошлом году в основном была сосредоточена на наиболее ликвидных рынках складских площадей в Европе. Так, примерно половина всех инвестиций была сделана в Великобритании и Германии.

Несмотря на 48-процентный спад по сравнению с предыдущим годом, Великобритания осталась самым привлекательным рынком для инвестиций в складские площади с объемом инвестиций в 2,4 млрд евро. Инвестиции в Германии достигли 1,7 млрд евро, что на 28% ниже, чем в 2007, однако это был самый небольшой спад активности из всех европейских рынков.

Активность в странах Центральной и Восточной Европы оставалась слабой – объем инвестиций составил 600 миллионов евро, хотя этот регион несколько увеличил свою долю относительно других стран – с 5% в 2007 году до 7% в 2008. Возможности приобретения высококлассных активов оставались ограниченными.

Инвесторы требуют высокий класс
"Уверенность инвесторов, несомненно, пострадала от финансовых потрясений. Однако сектор логистических площадей продолжает оставаться привлекательным для инвесторов благодаря относительной стабильности по сравнению с инвестициями в офисную недвижимость или другими видами диверсификации портфеля. Тем не менее, мы ожидаем, что давление на цены сохранится в течение 2009 года", - заявил глава европейского отдела инвестиций в офисные и складские помещения компании "Jones Lang LaSalle" Крис Стейвли.

По его словам, инвесторы вновь сосредоточились на логистических центрах высокого класса, которые имеют очень высокие показатели заполнения площадей и стабильный арендаторский спрос. Учитывая это, мы считаем, что морские порты, аэропорты и транспортные центры возле крупных мегаполисов привлекут большее внимание в 2009 году.

Аренда складов
Несмотря на ухудшающиеся экономические условия, на арендном рынке складских и логистических площадей в Европе прошлый год был успешным. Объем сделок по аренде составил 14,3 миллионов кв. м, что на 1% выше, чем в 2007 году. Глобальная рецессия влияет на рынки с разной скоростью, и ослабление арендаторского спроса по всем рынкам стало заметно к концу 2008 года. Компания "Jones Lang LaSalle" ожидает, что отрицательные настроения продолжат сказываться на арендаторском спросе в 2009 году. Многие компании уже начали менять свои стратегии, чтобы уменьшить объем занимаемых площадей.

Крис Стейвли заявил, что основным двигателем арендной активности станет снижение затрат путем консолидации и переездов. В связи с этим, арендаторы станут еще более требовательны и будут взвешенно принимать решения относительно того, какую площадь следует занять.

"Мы также ожидаем, что они будут стараться воспользоваться более благоприятными рыночными условиями и возвращаться к основным логистическим узлам, расположенным близко к крупным мегаполисам", - заявил глава европейского отдела.

По данным "Jones Lang LaSalle" рост средних ставок аренды в Европе продолжился в 2008 году, хотя и замедлился до 1,3% по сравнению с 2,3% в 2007 году. Максимальные арендные ставки были стабильными на большинстве рынков, и только в нескольких странах был отмечен их рост. Это страны с небольшим объемом существующих площадей, что позволило девелоперам новых проектов запрашивать более высокие ставки.

Строительство новых площадей
Активность в области строительства складских площадей побила очередной рекорд и достигла 10,7 миллионов кв. м, в основном за счет проектов, начатых до начала экономического спада. Это на 12% больше, чем в предыдущем году. В Западной Европе был отмечен самый большой объем нового предложения в 2008 году (4,25 млн кв. м); за ней следуют Центральная Европа (2 млн кв. м) и Южная Европа (1,5 млн кв. м). Растущая обеспокоенность девелоперов относительно арендного спроса привела к замедлению спекулятивной строительной активности на всех рынках. Компания "Jones Lang LaSalle" ожидает, что новые проекты будут развиваться в 2009 году в основном при условии наличия подписанных договоров предварительной аренды.

В России и СНГ нехватка помещений
По мнению директора по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании "Jones Lang LaSalle" Владимира Пантюшина Россия является одним из примеров рынков с недостаточным объемом складских площадей. Недостаток качественного предложения во многом определяет низкую инвестиционную активность в этом сегменте. Дополнительным ограничивающим фактором служит финансовый кризис.

"Тем не менее, складской рынок продолжает поступательное развитие, в первую очередь в крупнейших городах. Более низкая волатильность, особенно в текущих условиях, делает его привлекательным для консервативных инвесторов. В рамках европейского рынка, Россия имеет весомые преимущества для расширения промышленного производства и роста торговли. Поэтому в среднесрочной перспективе складской рынок будет активно развиваться", - заявил представитель России.

Прогнозы
Несмотря на сегодняшний экономический климат, сегодня можно отметить некоторые тенденции, которые, по прогнозу "Jones Lang LaSalle", будут поддерживать долгосрочный рост логистического сектора в Европе. Одним из главных факторов в компании называют глобализацию сетей поставщиков, которая усиливает необходимость перевозить большие объемы товаров от производителей к потребителям.

Отмечают специалисты и аутсорсинг ряда услуг в области логистики для минимизации затрат.

О положительных тенденциях говорят также планы расширения целого ряда торговых операторов, особенно в секторе дискаунтеров.

"По самым негативным прогнозам, в которых возобновление экономического роста ожидается в 2010, спрос должен начать увеличиваться по мере того, как производство и международная торговля начнут расти", - говорится в отчете компании "Jones Lang LaSalle".

Глава европейского отдела исследований складских площадей компании "Jones Lang LaSalle" Александра Торноу комментирует: "Спад арендаторского спроса и увеличение объема предложения в 2009 году в целом приведут к снижению арендных ставок. При этом рынок складских площадей высокого класса будет развиваться неоднородно. Влияние снижающегося спроса на товары и услуги на бизнес компаний сделает их более требовательными в своем выборе. Это положительно скажется на объектах, расположенных рядом с морскими портами, аэропортами и транспортными центрами, где мы ожидаем увидеть высокую долю занятых площадей, и где ставки аренды будут стабильными".

По ее словам, на тех рынках, где объем предложения увеличивается, владельцам придется предлагать более привлекательные арендные условия для того, чтобы удержать арендаторов, которые уже заключили договоры, и чтобы заполнить вакантные площади.

ЛIГАБiзнесIнформ