JLL представляет ежегодный рейтинг самых динамично развивающихся городов мира

Инвестиционная активность в секторе вернулась на докризисный уровень.
Специально к проходящему в Давосе Всемирному экономическому форуму эксперты JLL подготовили второй ежегодный рейтинг City Momentum Index (CMI). В нем определены города, которые будут демонстрировать положительную социально-экономическую динамику и рост на рынке коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе, а также имеют прочную базу для долговременного успеха.
В рамках исследования было изучено 120 городов мира и определена двадцатка наиболее активно развивающихся. При составлении рейтинга CMI аналитики JLL учли не просто текущие экономические показатели городов, но и те глубинные факторы, которые обусловят успех наиболее динамично развивающихся мировых центров.
Рейтинг 2015 года возглавили Лондон, Сан-Хосе, Пекин, Шеньжень и Шанхай. В первую двадцатку также вошли шесть новых городов: Хошимин (6 место), Сидней (11), Дублин (14), Найроби (15), Мельбурн (16) и Нанкин (20). Москва и Санкт-Петербург не вошли в топ-20 и расположились в нижней четверти списка.
CMI – это не просто традиционный статический экономический рейтинг. Данное исследование призвано выявить основные факторы, которые делают города конкурентоспособными и динамичными, а также признаки изменений, которые окажут на них влияние в будущем.
Джереми Келли, начальник глобального отдела исследований JLL, комментирует: «В то время как обычные рейтинги в сфере недвижимости выявляют наиболее активные рынки с точки зрения инвестиций и арендаторов, наш рейтинг CMI призван определить города, которые меняются наиболее быстро. Мы подходим к анализу максимально широко. В фокусе нашего внимания – динамические показатели в сфере недвижимости, такие как объемы инвестиций, цены на недвижимость и активность нового строительства, а также другие социально-экономические факторы. Подобный подход помогает лучше понять причины успеха тех или иных городов путем изучения признаков изменений на протяжении многих лет».
«Достигнутые высокие темпы роста предоставляют городам большие возможности, но в то же время ассоциированы с риском. Рейтинг CMI 2015 года отражает нынешний успех города и темп происходящих в нем изменений, однако не является гарантией будущей доходности его сектора коммерческой недвижимости или максимальной инвестиционной привлекательности. В этом году в отличие от прошлого в топ вошло значительное число высокотехнологичных городов, а также рынки, активно заботящиеся об окружающей среде и развивающие образование. В результате мы наблюдаем значительные изменения позиций городов в рейтинге CMI», - добавляет Джереми Келли.
Список 20 ведущих городов отражает основные тенденции и изменения, формирующие импульс для развития:
• Технологии в лидерах. Несколько самых высокотехнологичных городов мира сохранили свои позиции в первой двадцатке, в том числе Лондон (1), Сан-Хосе (2), Бостон (7) и Сан-Франциско (9). Благодаря технологическому сектору в топ-20 попали новички – Сидней (11), Бангалор (12), Дублин (14), Найроби (15) и Мельбурн (16).
• Крупные города Китая по-прежнему в фокусе, несмотря на замедление темпов роста экономики. Текущие экономические показатели Китая не помешали семи его городам войти в двадцатку самых динамично развивающихся в мире, что связано с дальнейшим расширением внутреннего рынка и ростом среднего класса Поднебесной. Торговля и взаимодействие внесли весомый вклад в индекс китайских городов, показав схожую динамику вдоль реки Янцзы, соединяющей Шанхай (5), Ухань (8), Чунцин (10) и Нанкин (20). По мере продвижения Китая вверх в процессе создания добавленной стоимости, технологический сектор стал важным фактором успеха таких городов, как Пекин (3) и Шеньжень (4).
• Лондон и Дублин впереди Европы. В то время как города континентальной Европы вновь отсутствуют в списке самых динамично развивающихся, Лондон возглавил CMI 2015 года, а Дублин вошел в топ-20, заняв 14-е место. Устойчивые экономические показатели, трансграничные инвестиции, позитивные прогнозы и репутация глобального технологического центра усилили позиции Лондона. Дублин же в настоящее время является самым быстро растущим рынком аренды офисов в мире.
Москва и Санкт-Петербург находятся в нижней четверти списка 120 городов. «Низкий результат российских городов в рейтинге CMI обусловлен, в частности, показателями рынка коммерческой недвижимости, а именно сокращением объема инвестиций и снижением арендных ставок. Ситуацию также усугубили замедляющийся рост ВВП, снижение объемов прямых иностранных инвестиций, слабый и нестабильный рубль», - комментирует Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
В то время как в CMI 2015 года вошли шесть новых городов, признанные технологические и креативные центры Остин, Лос-Анджелес и Сиэтл оказались за пределами первой двадцатки. Гонконг и Токио также не вошли в топ-20 этого года из-за временной потери импульса к развитию, но, тем не менее, обладают существенным долгосрочным потенциалом. Города Индии и стран Африки южнее Сахары впервые были включены в CMI в связи с высоким спросом на офисные помещения со стороны технологических компаний (Бангалор, 12 место) и расширением многонациональных компаний (Найроби, 15 место).
Методология
Индекс CMI содержит взвешенную оценку 120 городов мира, которая выводится из результатов по 37 краткосрочным и долгосрочным показателям.
Краткосрочные показатели социально-экономического положения города (40% модели) включают текущие и прогнозируемые данные по ВВП и численности населения, объем пассажирских авиаперевозок, наличие штаб-квартир крупных компаний и доля прямых иностранных инвестиций в составе ВВП.
Краткосрочные показатели рынка коммерческой недвижимости (30% модели) включают текущие и прогнозируемые объемы чистого поглощения офисных площадей, темпы строительства офисной недвижимости, ставки аренды офисов, темпы строительства торговой недвижимости и арендные ставки для ритейлеров, объемы прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и, наконец, прозрачность рынка недвижимости.
Долгосрочные показатели (30% модели) определяют будущее экономики города и темпы роста рынка недвижимости. К ним относятся присутствие современных образовательных центров (например, наличие университетов и общее развитие образовательной инфраструктуры), уровень инноваций и присутствие компаний сферы технологий и венчурного капитала.