Продажа сельхозземли в обход моратория

Кажется каждый раз, как собираются уважаемые народные депутаты на очередное заседание, обговаривается вопрос об отмене моратория на продажу сельхозземли. Но, как известно, такой запрет все еще продолжает действовать. Научные дискуссии и консультации юристов о плохом влиянии моратория на развитие земельных отношений похоже не тревожат законодателя. Все специалисты единогласны в том, что отмена моратория на продажу сельскохозяйственной земли и формирование рынка земли являются одним из главных условий развития экономики Украины. К тому же мораторий препятствует эффективному использованию земельных ресурсов и одновременно ограничивает права собственников земли распоряжаться своими земельными участками. Свободная купля-продажа способствует переходу земли от менее эффективных к более эффективным собственникам.

С другой стороны, такое поведение объясняется особой заботой о сельских землевладельцев. Бездумная отмена запрета может принести вред земельным отношениям.  Внедрение рынка земель сельскохозяйственного назначения требует усовершенствования соответствующей нормативно-правовой и институционной базы, а также действующей и справедливой правовой системы, суда, прокуратуры, что позволит обеспечить защиту прав собственности на землю.

Пока депутаты размышляют над тем, когда и как реформировать земельные отношения, юристы пересматривают законодательство и ищут всевозможные пути реализации законного права собственников сельхозземель на свободную реализацию своего имущества. Весьма показательна в этой связи статистика Госкомзема: в денежном эквиваленте в 2007 году заключили на $1 млн договоров аренды земельных наделов (паев) меньше, чем в 2002-м, а общая площадь арендованных земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась за соответствующий период с 22 млн га до 17,3 млн га. То есть логично предположить, что на протяжении пяти лет действия моратория на продажу земли по меньшей мере 4,7 млн га сменили своих владельцев и/или категорию целевого использования.

Некоторые схемы обхода моратория стали уже «классическими». И все же, необходимо каждый раз внимательно их пересматривать и улучшать в соответствии с изменениями в законодательстве. Кое-кто может назвать это формирования теневого рынка земли, но мы бы это назвали просто естественным развитием правоотношений. Какой бы точки зрения вы небыли приклонены, все приемы, представленные в этой статьи полностью законны и проверены на практике.

В общем, ситуацию на рынке земли фиксирует Земельный кодекс, вступивший в силу 1 января 2002 года. Документ ликвидирует коллективную собственность на землю — предполагается, что все члены КСП получат земельные паи (размер участка в среднем по стране составляет 4,1 га). А статьей 15 Переходных положений кодекса введен мораторий — физическим и юридическим лицам, владеющим участками для ведения товарного сельхозпроизводства, а также паями, запрещают продавать землю (отчуждать другим способом). Исключение — передача земли в наследство и изъятие для общественных нужд.

Принятие последних изменений в Земельный кодекс означало не только продление моратория еще на один год, но и существенное расширение перечня запретов. И если до раньше в отношении государственной и коммунальной земли ограничений, как известно, вообще не устанавливалось. Кроме того, наиболее популярным способом обхода моратория, не нарушая при этом требований законодательства, было предварительное изменение целевого назначения участка, то теперь этот способ стал неприменим к договорам между частными лицами.

Рассмотрим некоторые схемы купли-продажи земли в обход существующих запретов.

Смена целевого назначения. Конечно, смена целевого назначения запрещена. Но есть «экстремалы», которые и на это способны. В рассматриваемом запрете основной акцент сделан на целевом назначении земли. Иными словами, он касается только земель товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства. В то же время существуют и другие виды целевого назначения в категории сельскохозяйственных земель – для садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, для исследовательских и учебных целей.

Сменить целевое назначение  можно сделать следующим  способом. Обратится в суд, ссылаясь при этом на нерушимость конституционного права владения, пользования и распоряжения собственностью. Для получения сельскохозяйственного земельного участка под строительство, его владелец выделяет часть участка, изготавливает государственный акт на выделенную часть и изменяет его целевое назначение под строительство. После этого, земельный участок не попадает под действие моратория. Следующая схема не сильно распространенная, но тоже работает. Владелец участка нотариально оформляет свидетельство на лицо, которое желает получить участок в собственность, наследником. После этого, местный отдел земельных ресурсов выдает новый государственный акт на право владения земельным участком. Хотя, безусловно, здесь есть определенный риск, что этим могут заинтересоваться правоохранительные органы.  Правда, следует помнить, что абсолютно с любым целевым назначением участок может быть выделен из земель запаса. Иными словами, для обхода моратория надо использовать возможность установления целевого назначения земли. В частности, при выделении из одного большого земельного участка меньшего - для последнего можно установить другое целевое назначение. Ведь никакого «наследования» целевого назначения закон не предусматривает. И наоборот: при объединении двух или больше участков в один также можно установить другое целевое назначение.

Эмфитевзис и суперфиций. В случае когда нет возможности ожидать окончания срока действия моратория, пользоваться землей можно в порядке эмфитевзиса или суперфиция. Оформление соответствующего договора с собственником участка на длительное время позволяет зачастую практически заменить эмфитевзисом право собственности на землю. То есть собственник земли будет только формально владеть ею, уплачивая налог, реальные же права пользования могут быть сосредоточены в руках другого лица.
Продажа пая по договору мены. До декабря 2004 года «менять» земельные участки в Украине можно было на что угодно, даже на деньги. Это привело к тому, что земельный участок меняли на телевизор или на другое имущество с определенной нефиксированной доплатой лично собственнику. Теперь менять земельные участки можно только на другой земельный участок. Но следует заметить, что «маскируя» отчуждение участков с/х назначения под видом мены, следует помнить о риске признания соответствующих сделок мнимыми. К тому же есть риск, что его не захотят регистрировать.

Договор аренды с правом выкупа. Владелец земельного участка заключает договор аренды с лицом, желающим купить земельный участок, с условием первоочередного выкупа земельного участка, после отмены моратория. После этого, арендатор свободно распоряжается земельный участком.

Фьючерсные паи. Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины, продавец и покупатель берут на себя взаимные обязательства заключить договор купли-продажи в будущем, на заранее определенных условиях. Покупатель берут на себя совместные обязательства подписать договор покупки-продажи в будущем, на заранее определенных условиях.
Передача пая в наследство. Владелец участка нотариально оформляет свидетельство, где признает покупателя единственным наследником и на основании которого местный отдел земельных ресурсов выписывает новый государственный акт на имя покупателя.

Продажа участка «за долги». Владелец предоставляет покупателю долговую расписку с обязательством вернуть деньги в установленный срок, по окончании которого на продавца-должника подают судебный иск. Судья, соответственно, принимает хрестоматийное решение: «Передать кредитору в обеспечение исковых требований право собственности на земельный участок, признать это право и обязать отдел земельных ресурсов местной райгосадминистрации выдать государственный акт на право собственности». Права собственности на пай переходят покупателю по согласию сторон и именем Украины. Этот способ был достаточно распространенным в конце 2007 - начале 2008 года. Но, в последнее время, суды все чаще не удовлетворяют подобные иски.

Есть случаи, когда пытаясь обеспечить себе абсолютные гарантии «чистоты» сделок по продаже сельхозземли, предприимчивые украинцы согласны даже изменить для этого свое гражданство. Ведь по закону с приобретением статуса иностранного гражданина собственник сельскохозяйственной земли в Украине обязан в течение года передать ее другому лицу. Но хотим вас предупредить, что иногда такое отчуждение тоже могут запретить и конфисковать земельный участок.

На конец, следкет заметить, что эти способы не дают 100 процентовой гарантии доведения дела до конца, то есть продажа земли.  Но вышеуказанные методы обхода моратория, в который раз доказывают, что украинское законодательство несовершенно, и из любой, даже самой запутанной ситуации можно найти выход, если подойти к проблеме со знанием дела.

Николай Струц, ведущий юрист Адвокатской компании «IMG partners»