В ожидании звезд

Построить крупные гостиницы и привлечь международного оператора украинские девелоперы пока не способны. Но они могут строить средние и мелкие отели, дефицит которых сегодня наиболее ощутим.

Немецкая сеть отелей Kempinski Hotels&Resorts построит в Киеве пятизвездочный отель на 250–280 номеров. Сейчас оператор рассматривает три альтернативные площадки. Стоимость проекта оценивается в 50–60 млн долларов. Кроме того, компания ведет переговоры о строительстве нескольких пятизвездочных отелей в Харькове, Ялте и Одессе.

Сеть Kempinski управляет более полусотней пятизвездочных отелей по всему миру. При этом она не приобретает гостиничную недвижимость в собственность. Прибыль формируется на основе контракта с инвестором, который заключается минимум на десять лет. В среднем менеджерский гонорар составляет три процента валового дохода и десять процентов валовой операционной прибыли отеля.

Немецкий гостиничный оператор пытается выйти на украинский рынок уже во второй раз. Пять лет назад Kempinski открыл пятизвездочный отель в Одессе, но вскоре отказался из-за некачественно проведенных украинским подрядчиком строительных работ. После выхода оператора из проекта отель был переведен в категорию четырех звезд.

Сейчас компания решилась предпринять вторую попытку. Высокие по мировым меркам ставки доходности гостиничного бизнеса в Украине и отсутствие конкурентов делают отечественный рынок очень привлекательным.

Рынок продавца

Все большие гостиницы в столице были построены еще в середине 70-х. После развала Советского Союза киевским рынком заинтересовались такие известные отельные бренды, как Hilton, Radisson SAS, Hyatt, Intercontinental и другие. Но ни одна из них в Киев не пришла. Непрозрачность процедур выделения земельных участков и разрешительной документации на строительство, высокий уровень коррупции в стране умерили пыл западных инвесторов.

По словам президента девелоперской компании «Дубль W» Владимира Горащенко, неготовность западных инвесторов к работе на украинском рынке стала одной из основных причин провала большинства гостиничных проектов: за прошлое десятилетие из заявленных 170 отелей ни один так и не был построен. В Украине собственных профессиональных архитекторов, опытных девелоперов, генподрядчиков и юристов, способных реализовать гостиничный проект, не было, поскольку никто из них в этом сегменте раньше не работал

Сейчас в Киеве сложилась парадоксальная ситуация: спрос втрое превышает предложение. Ежегодно в отелях города проживает более миллиона человек, треть из которых — иностранцы. Заполненность киевской четырехзвездочной гостиницы Radisson SAS, построенной осенью прошлого года, в первые недели после открытия превзошла все ожидания — 82%.

Сегодня только две гостиницы в столице, принадлежащие к категории четыре-пять звезд, номер в которых стоит больше 250 долларов в сутки, соответствуют западным стандартам. Кроме гостиницы Radisson SAS, представленной международным оператором, за последние два года были построены тринадцать новых небольших отелей бизнес-класса, в том числе один трехзвездочный и шесть двухзвездочных. При этом количество туристов, приезжающих в нашу страну, ежегодно увеличивается, поэтому дефицит номеров эконом-класса тоже будет расти.

Низкие темпы строительства новых гостиниц позволили хотельерам завышать цены (на 30−50% по сравнению с западноевропейскими столицами). Однако состояние номеров и особенно качество сервиса во многих из них ниже общепринятых международных стандартов. Чтобы оправдать высокие цены за номера, владельцы столичных отелей используют стандартный для развивающихся стран прием — завышение классности.

Сами хотельеры утверждают, что цены зависят от соотношения спроса и предложения. Поэтому при сохраняющемся в Киеве дефиците гостиниц всех категорий цены экономически обоснованы, тем более что рынок пока их принимает, а жесткой конкуренции нет ни в одном из сегментов этого бизнеса. «Вопрос цены очень важен, однако он находится на втором месте. Пятизвездочная и трехзвездочная гостиницы не могут считаться конкурентами — каждая из них имеет свою целевую аудиторию, — которые практически не пересекаются. Спрос остается высоким, а рынок далек от насыщения», — говорит генеральный директор гостиницы «Донбасс Палас» Удо Хайне.

Поэтому перспективу развития отели видят не в повышении качества услуг, а дальнейшем повышении цен. Так, до конца года появятся всего 445 новых номеров. В частности, в ближайшее время будет завершено строительство двух пятизвездочных отелей Opera Hotel и St. Sofia Hyatt Regency, а также четырехзвездочной гостиницы на Подоле. На следующий год запланирован ввод пятизвездочной гостиницы «Лейпциг» на 209 номеров на углу Владимирской и Прорезной, а на 2008-й намечено строительство отеля Hilton.

По мнению специалистов, для удовлетворения спроса в Киеве необходимо построить минимум сорок гостиниц разного класса. Появление шести пятизвездочных отелей способно удовлетворить спрос на гостиницы люкс-класса. Тогда как потребность в гостиничных номерах бизнес-класса гораздо выше: рынок способен легко принять более двадцати трех- и четырехзвездочных отелей. Если в ближайшие два года хотя бы половина из них будет построена, то увеличение конкуренции заставит хотельеров повышать качество услуг и сервиса.

Рожденные дефицитом

Отсутствие достаточного количества гостиниц породило новый вид бизнеса: посуточную сдачу апартаментов. Объем этого сегмента рынка недвижимости оценивается от пяти тысяч квартир до двадцати пяти тысяч. Такое расхождение в оценках объясняется тем, что этот вид бизнеса практически находится в тени. На законных основаниях работают разве что агентства недвижимости, специализирующиеся на посуточной аренде, а также собственники «доходных домов» (многоквартирные здания, строящиеся специально для сдачи жилья в наем) или сервисных апартаментов. Но доля «легалов» от общего объема рынка не превышает пятнадцати процентов. Остальная часть принадлежит собственникам квартир, которые раньше сдавались в долгосрочную аренду, а затем перешли в сегмент посуточного найма, и тем, кто специально для этих целей покупает две-три и больше квартир. Этот бизнес позволяет окупить приобретенную недвижимость максимум за пять лет, тогда как при долгосрочной аренде квартира окупается за восемь-десять лет. По оценкам аналитиков, только за первые пять месяцев этого года рынок посуточной аренды апартаментов вырос на двадцать процентов.

Постоялец апартаментов не просто заселяется на свободную площадь, а получает еще и дополнительный сервис: ежедневная уборка, питание. Как дополнительные услуги — встреча в аэропорту, водитель, переводчик и экскурсовод. Оборудованные квартиры с хорошим ремонтом, апартаменты VIP-уровня привлекают клиентов более гибкой ценовой политикой и налаженной системой дистрибуции. Арендные ставки для однокомнатных квартир в сутки составляют 40–70 долларов, двухкомнатных — до 80 долларов, а для трехкомнатных — до 150 долларов.

Поддержанием должного уровня сервиса, как правило, занимаются небольшие фирмы, выступающие в качестве управляющих компаний. От хозяина квартиры требуется лишь заключить договор аренды с такой компанией, которая сделает из квартиры гостиницу в миниатюре. Если хозяин не в состоянии довести квартиру до необходимого уровня, компания берет на себя все расходы (потом это учитывается при расчете арендной платы). Кроме того, часто фирмы самостоятельно комплектуют апартаменты посудой, постельным бельем, бытовой техникой, минимальным набором продуктов и ванными принадлежностями.

Что касается среднеценового сегмента, то квартиры в спальных районах большим спросом пользуются у соотечественников. Как правило, агентства недвижимости арендуют квартиры, расположенные в пяти-десяти минутах ходьбы от удаленных станций метро. Однокомнатные квартиры им обходятся в 250–400 долларов в месяц, а пересдаются за 30–50 долларов в сутки в зависимости от состояния апартаментов, инфраструктуры микрорайона. Все чаще агентства недвижимости специально приобретают квартиры для сдачи в наем. По мнению специалистов, эта тенденция сохранится и в будущем.

Рынок посуточной аренды только формируется, поскольку ни одна из управляющих компаний не имеет больше тридцати собственных квартир. Снизить издержки и сделать услуги по найму апартаментов дешевле, а значит, и конкурентоспособнее возможно за счет развития сети сдающихся посуточно квартир. К примеру, когда управляющие будут иметь в своем распоряжении сотни квартир.

Однако в случае активного вхождения крупных гостиничных операторов на украинский рынок перспективы апартаментного бизнеса сомнительны. Но, судя по темпам строительства новых отелей, это направление останется актуальным еще минимум пять-семь лет.

Долго и дорого

Большинство отечественных инвесторов не хотят входить в гостиничные проекты из-за длительных сроков их окупаемости. По этой же причине не желают кредитовать гостиничную недвижимость и украинские банки. Заполучить западный фининститут в качестве кредитора можно только при условии, если в проекте участвует международный гостиничный оператор. При этом чаще всего операторы не инвестируют собственные средства. Они интересуются тем, что умеют делать лучше всего — управлять проектами, поэтому стараются избежать рисков, связанных с недвижимостью и инвестированием. Однако, будучи неотъемлемой частью инвестиционной цепи, они являются показателем стабильности для кредиторов или акционеров проекта. В ближайшее время гостиничные операторы в основном будут развивать проекты интернациональных инвесторов. В зависимости от звездности отеля и его общей площади сроки возврата капитала порой достигают десяти-двенадцати лет, тогда как торговый и офисный сегменты гарантируют высокую прибыль и возврат инвестиций уже через три-пять лет. По данным украинского подразделения компании Ernst&Young, доходность гостиничного строительства для девелопера и инвестора не превышает 15%, а офисного или торгового — достигает 20%. Для развитых рынков недвижимости соотношение уровней доходности другое: доходность инвестиций от офисного проекта всего 4–9%, а гостиничного — около десяти процентов.

По украинским меркам низкую доходность гостиничных проектов в отличие от других сегментов недвижимости определяет высокая себестоимость квадратного метра. На строительство одного квадратного метра высококлассного отеля может уйти 3,5 тыс. долларов. Инвестиции в квадратный метр гостиницы классом ниже составляют 1,6–2 тыс. долларов. Это связано с тем, что гостиничный проект намного сложнее, чем строительство любого другого объекта недвижимости. Помимо архитектуры самого здания, внутренней планировки и отделки, необходимо учитывать сложную технологическую структуру гостиничного хозяйства: номера, рестораны, фитнес-центры, прачечные, химчистки, магазины, склады, паркинги, конференц-залы и прочее. Из-за дефицита участков, пригодных для строительства отелей, и непрозрачности столичного земельного рынка цены на площадки таковы, что ставят под сомнение целесообразность строительства даже дорогих гостиниц. Стоимость сотки земли в Киеве зависит от района и колеблется от 15 до 30 тыс. долларов. А, например, средняя стоимость сотки в центре Берлина лишь 450 долларов.

Поскольку подходящих земельных участков под строительство гостиниц в центре столицы практически не осталось, Киев может пойти по пути московских коллег, которые для освобождения площадок под застройку новыми отелями демонтируют старые. Реконструкция гостиниц является перспективным направлением. Если полностью реконструировать старые гостиницы и изменить систему управления ими, увеличить площадь номеров, то они могут составить серьезную конкуренцию новым отелям. Но многие гостиницы и так загружены, поэтому владельцы не считают необходимым их реконструировать. А международные отельные операторы не хотят заниматься реконструкцией советских построек.

Бизнес для дилетантов

Большие перспективы на украинском рынке у малых отельных сетей эконом-класса, которые станут альтернативой арендованным квартирам. Пока таких гостиниц в столице очень мало, но в ближайшее время ситуация может измениться. Создание мини-отелей на 30−40 номеров (на Западе их часто называют пансионами) характерно для древних европейских городов, где возможности нового строительства в центральных районах ограничены. Охранные ограничения и дефицит участков под застройку могут подтолкнуть и отечественный бизнес к освоению этой ниши. Однако владельцев больших отелей мини-отели не интересуют: не тот масштаб.

Распространенной моделью создания малых отелей является постепенная скупка квартир сначала на лестничной площадке с закрытием всего этажа, затем нескольких этажей, включая первый. В результате появляется мини-отель с отдельным от всего дома входом, единой службой консьержей и reception.

Дя создания отеля на 15−25 номеров в центре города необходимо три-четыре миллиона долларов, а сроки окупаемости таких проектов гораздо ниже по сравнению с большими гостиницами — от трех до пяти лет. Снизить расходы на раскрутку мини-отеля можно за счет Интернета, который, в отличие от рекламы в печатных и электронных СМИ, дешевле и технологичнее. Тем более что мини-отелям не требуется массовый поток туристов, на который работают крупные гостиницы. В ближайшие два-три года рынок мини-отелей будет динамично развиваться. Из всех видов инвестиций в коммерческую недвижимость эта ниша гостиничного сегмента требует относительно небольших вложений. В Киеве не хватает современных мини-отелей эконом-класса с ценой двухместного номера 20–30 долларов за ночь, поэтому эта ниша получит большую динамику. Вероятно, мини-отели эконом-класса будут активно создаваться за пределами исторического центра, где ниже и стоимость недвижимости, и цена выхода на рынок.

Однако пока киевская власть не примет программу создания сети малых отелей, этот бизнес больше будет иметь налет нелегальности, поскольку существуют трудности с переводом таких помещений в нежилой фонд. При этом городские власти должны контролировать и регулировать вывод на рынок новых гостиничных игроков, чтобы не повторить опыт ближайших соседей, где активное строительство мини-гостиниц привело к перенасыщению сегмента, а значит, снижению загрузки и рентабельности этого бизнеса.

Доживем до 2012-го

При самом благоприятном развитии ситуации киевский рынок придет к состоянию равновесия не раньше 2010 года. До этого времени, учитывая стабильно высокий спрос и нехватку отелей во всех сегментах, гостиничные номера дешеветь не будут. Обострение конкуренции между отелями возможно лишь в том случае, если уменьшится количество туристов. Тогда операторам придется повышать качество сервиса.

Серьезным толчком в развитии гостиничного бизнеса может стать общая заявка Украины и Польши на проведение финальной части чемпионата Европы по футболу в 2012 году. Согласно требованиям UEFА, кроме современных стадионов, страна должна иметь развитую европейскую инфраструктуру: не меньше двенадцати пятизвездочных гостиниц. Однако шансы реализовать столь масштабные проекты без участия иностранного капитала минимальны, поскольку отечественных инвесторов и девелоперов, способных самостоятельно реализовать гостиничный проект, не так уж много. Власти Киева пытаются привлечь инвесторов к строительству отелей, сейчас они рассматривают возможности предоставления льгот предприятиям гостиничного хозяйства на время строительства и проведения капитальных ремонтов и реконструкций.

Специалисты считают, что насыщение офисного и торгового сегментов произойдет не раньше 2008 года. В результате соотношение уровней доходности гостиничной и другой коммерческой недвижимости поменяется, а приход европейских сетевых операторов на отечественный рынок активизируется. Поэтому столь необходимые сейчас гостиницы могут появиться не раньше чем через три-четыре года с учетом того, что на оформление и подготовку всех необходимых документов уходит от полутора до двух лет.

Алена Кирьякова, Эксперт.UA