Бумага, которая дороже квартиры

Ипотечные сертификаты дают возможность получить деньги даже с тех клиентов банков, которые не платят по кредиту. Стремительное подорожание недвижимости толкает многих владельцев квартир на их продажу. Иногда на росте цен пытаются заработать даже те люди, которые покупали квартиру в кредит.

Расчет прост — приобретя квартиру год или два назад за $50 тыс., теперь ее реально продать уже за $70-80 тыс. Так можно и кредит погасить, и деньги заработать.

Однако проблема состоит в том, что клиент банка не может продать купленную в кредит квартиру без согласия финучреждения. Поскольку она по документам находится в залоге банка.

Есть масса вполне законных способов оставить хитрого заемщика ни с чем. И самый лучший из них — ипотечные сертификаты. На практике банк может на сумму заложенной квартиры выпустить сертификаты общим номиналом, соответствующим цене находящейся в залоге недвижимости. Срок обращения этих ценных бумаг будет довольно длинным — 10 или 20 лет, соответственно договору ипотеки. Далее банк, по идее, может делать с ипотечным сертификатом все, что угодно. К примеру, продать его любому третьему лицу.

В случае если клиент не сможет вовремя погашать кредит и проценты по нему, наступает самая неприятная процедура — реализация предмета ипотеки — квартиры. И на нее уже есть покупатели — держатели ипотечных сертификатов. Чаще всего это страховые компании или негосударственные пенсионные фонды.

Обратим также внимание на ст. 38 Закона «Об ипотеке»: «Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем (заемщиком) и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не меньшем, чем обычные цены на этот вид имущества».

Несмотря на растяжимость понятия «обычные цены», все вроде бы не так уж плохо. Однако далее читаем: «Ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами, согласно с приоритетом и размерами их зарегистрированных прав или требований, и перед ипотекодателем, в последнюю очередь, за компенсацию разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него».

Другие лица, упомянутые в этой статье закона — это обладатели ипотечных сертификатов и облигаций, обеспеченных закладной на проданное имущество. Поскольку ипотекодатель является последним звеном в череде претендентов на деньги от продажи, легко можно организовать такую цепочку, которая путем компенсации своих расходов поглотит всю сумму.

Также закон (ст. 40) гласит: «В случае обращения взыскания на предмет ипотеки (продажи квартиры) собственники сертификатов имеют преобладающее перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований по сертификатам за счет средств, полученных от реализации предмета ипотеки». То есть, в первую очередь, деньги от продажи квартиры пойдут на расчет с собственниками сертификатов.

При этом, конечно же, собственники сертификатов рассчитывают не только на погашение номинала, но и на проценты по сертификатам.

А между тем закон оговаривает номинал, но не процент по сертификатам. Значит, практически при эмиссии сертификатов банк может объявить любую доходность, в том числе и запредельную.

Рост цены на квадратный метр квартир в Киеве, тыс. у. е.

 Владимир Цхведиани, газета "ДЕЛО"