В Харькове нет места ритейлщикам. Массово строящиеся торговые центры не вмещают всех желающих

Несмотря на то что в прошлом году объем торговых площадей в Харькове увеличился на 90 тыс. кв. м — до 580 тыс. кв. м, на местном рынке коммерческой недвижимости ощущается значительный дефицит помещений, который оценивается риэлторами более чем в 400 тыс. кв. м. В такой ситуации не приходится говорить о стабильности цен. По прогнозам экспертов, к концу года стоимость 1 кв. м торговой площади возрастет как минимум на 20%, а арендные ставки — на 15%.

Харьковчане предпочитают маленьких

На сегодняшний день на местном рынке коммерческой недвижимости наиболее представлены торговые и торгово-развлекательные центры (135,4 тыс. кв. м), вторыми по количеству площадей следуют рынки (133 тыс. кв. м), затем идут супер- и гипермаркеты (126,2 тыс. кв. м), магазины повседневного спроса (101 тыс. кв. м), магазины-салоны (64 тыс. кв. м) и дискаунтеры (16,7 тыс. кв. м). Как отмечают харьковские риэлторы, 80% коммерческих объектов возводится с нуля. «Если раньше под торговые центры, как правило, реконструировались производственные цеха, бывшие универсамы и ангары, то теперь на рынок массово выбрасываются площади в новостройках, которые буквально расхватываются ритейлорами», — говорит директор агентства недвижимости «Мир квартир» Константин Пугачев. Наличие повышенного спроса на качественные помещения отмечает и директор департамента инвестиционного проектирования ООО «Проконсул-девелопмент» Юрий Желваков. «Как правило, наполнение торговых комплексов операторами происходит еще до ввода объекта в эксплуатацию, и заполняемость большинства из них составляет 94–98%. Причем свободные площади появляются из-за ротации арендаторов и простаивают недолго», — говорит он.

По мнению экспертов рынка, основной спрос на торговые помещения формируют заведения общественного питания, магазины одежды и обуви, хозяйственных товаров, мобильной связи, аптеки, салоны красоты и банки. При этом фаворитами как среди покупателей, так и среди арендаторов являются магазины площадью до 100 кв. м, тогда как большие объекты почти не востребованы. «Из общего количества заявок на покупку торговой недвижимости почти 40% приходится на помещения от 50 до 100 кв. м и только 5% — более 1 тыс. кв. м», — констатирует сотрудник АН «Харьков-Риэлтер» Олег Ерохин.

Центр отпугнул покупателей

Из-за ограниченного предложения и дороговизны недвижимости в центре Харькова ритейлоры все чаще обращают внимание на помещения, расположенные в периферийных районах с хорошей транспортной развязкой и на магистралях. «Заявки на покупку торговых площадей равномерно распределяются по всему городу, — рассказывает директор Салтовского отделения АН «Город» Юрий Ващенко. — Каждый третий покупатель хочет приобрести недвижимость в центре, остальные выбирают либо транспортные коридоры, либо спальные районы».

Если будущие собственники не особо привередничают в выборе месторасположения объекта, то арендаторы предпочитают торговые площади в центре, несмотря на высокие ставки. «Более 60% потенциальных арендаторов интересуются площадями в центральной части Харькова, 20% хотят занять помещения возле станций метро и только 15% согласны на спальные районы. Остальные выбирают торговые объекты, расположенные вблизи магистралей», — рассказывает г-н Ерохин.

Торговцы заработают на трассах

Как сообщил Юрий Желваков, в течение ближайших двух лет в Харькове намечается открыть два торгово-развлекательных центра «Караван», ТРЦ «Дафи», «Призма-2», «Ковчег», ТЦ «Московский», по два гипермаркета «Таргет» и «Большая стройка», а также несколько супермаркетов. «До 2007 года, после ввода в эксплуатацию планируемых объектов, предложение торговых площадей в целом увеличится на 277 тыс. кв. м и составит 843,3 тыс. кв. м», — говорит г-н Желваков. По его словам, площади в ТЦ и ТРЦ вырастут до 343,4 тыс. кв. м, в гипер- и супермаркетах — до 175,2 тыс. кв. м, а остальное придется на более мелкие объекты ритейла. Но за это время прогнозируемый спрос может достигнуть 1,25 млн кв. м.

Как утверждает г-н Пугачев, наиболее перспективными с точки зрения размещения крупных торговых объектов будут жилые массивы Салтовка, Новые Дома, Алексеевка и транспортные магистрали общегородского значения — проспекты Московский, Гагарина, улицы Академика Павлова и Клочковская. Не менее выгодным станет строительство торгово-развлекательных центров на окраинах или вообще за городом. Успешность таких проектов, по мнению г-на Пугачева, обусловлена тем, что за пределами Харькова, как правило, проще и дешевле получить земельный участок для застройки, на котором можно возвести масштабный комплекс с широким спектром предлагаемых товаров и услуг.

Цены устремились вверх

Купить коммерческую недвижимость в центре сегодня можно за $1000–3000/кв. м (аренда обойдется в $20–60); на магистральных улицах и транспортных развязках площади стоят несколько дешевле — $600–2500/кв. м ($15–45), а на жилых массивах — $500–2000/кв. м ($10–25). При этом качественные характеристики помещений риэлторов не слишком волнуют. «Главным фактором при определении цены объекта или величины арендной ставки является его месторасположение», — говорит г-н Пугачев.

По его словам, в ближайшее время стоимость площадей будет только расти и к концу года увеличится на 15–20%, а арендные ставки поднимутся на 10–15%. Юрий Желваков считает, что торговые помещения станут дорожать еще стремительнее: на 20–23% покупка и как минимум на 15% — аренда. Более того, ожидается значительно большая дифференциация цен в зависимости от расположения объектов. «Добиться снижения арендных ставок и стоимости продажи можно только при насыщении рынка высококлассными торговыми центрами, однако в ближайшие несколько лет этого не произойдет», — полагает г-н Пугачев.

Инф. Деловая столица