Нещодавно було оприлюднено дуже очікуваний законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва». Його основна мета – захистити права покупців житлової нерухомості.
«Головний стовп законопроекту – це реєстрація права власності на майбутні об'єкти нерухомості і можливість продавати житло тільки якщо це право зареєстровано. Робитися це будуть через нотаріальні договори. Сама процедура адміністрування таких заходів з боку забудовника буде ускладнена, відповідно вона буде обростати додатковими витратами», – розкриває найреволюційніший момент законопроекту Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution.
Глобально зараз існує чотири способи легально продавати об'єкти житлової нерухомості на етапі будівництва – через ФФБ, ФОН, через інститути спільного інвестування (ІСІ), через емісію цільових облігацій, а крім цього, через незаборонені законом способи – форварди, попередні договори, купівлю-продаж майнових прав, кооперативи і ще кілька більш екзотичних історій. «Законопроект же передбачає, що залишаться тільки ФОН, ФФБ, ІСІ, облігації та договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Тобто ми йдемо в еру чітко обмежених способів купівлі-продажу житлової нерухомості», – додає Андрій Рижиков.
Великий розділ законопроекту присвячений процедурам, пов'язаним з банкрутствами замовників будівництва житла. Чітко прописано, що відбувається, якщо забудовник не справляється зі своїми зобов'язаннями, як реалізовувати гарантійну частку і дана процедура завершення будівництва за рахунок додаткових платежів від майбутніх власників або альтернативна процедура продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення грошових кошти покупцям квартир.
«У будь-якому випадку вимоги майбутніх власників житла задовольняються в першу чергу. Цей блок написаний дуже складно, але дійсно буде рятувати від недобудов. При тому, прямо вказано, що майбутні власники житла в проблемному об'єкті не зобов'язані подавати заяву про включення своїх вимог до реєстру вимог кредиторів і не будуть мати несприятливі наслідки неподання такої заяви. Раніше було як – не встиг подати заяву, тебе в список кредиторів не включили, і ти так і залишився і без квартири, і без грошей, а потім ходиш відстоюєш свої права», – пояснює Андрій Рижиков.
Якщо після обмірів БТІ розмір квартири збільшиться більше, ніж на 5% площі, зазначеної в договорі, забудовник повинен буде «подарувати» покупцеві все, що більше цих 5%. Якщо ж збільшення площі до 5%, то покупець зобов'язаний доплатити різницю забудовнику, а якщо площа виявилася меншою за договірну, то забудовник повинен повернути понадсплачені гроші покупцеві. При цьому не повертати він не може, навіть якщо це прописано в договорі – такий пункт буде нікчемним. Повернення грошей здійснюється за ціною квадратного метра, зазначеної в договорі або за домовленістю, а ось доплата тільки за ціною договору.
Всі зміни в проектну документацію вносяться за згодою всіх майбутніх власників житла, яких стосується одна або кілька таких змін. А це і зміна загальної площі об'єкта, і площі приміщення МЗК, і зміна функціонального призначення технічних поверхів, даху і підвалу, і зміна показників енергоефективності об'єкта.
«Підсумовуючи, варто сказати, добре, що цей законопроект викладений для обговорення, тому що це дійсно революція на ринку житлової нерухомості, яка перекроїть весь його ландшафт. Маленькі забудовники, особливо регіональні, цю історію не винесуть, вони закриються, тому що керувати цією махиною можна тільки маючи штат професійних юристів, бухгалтерів та інших фахівців. Залізобетонно це призведе до подорожчання нерухомості, адже за ось цю всю історію повинен хтось платити, а платить в основному кінцевий споживач. У будь-якому випадку сподіваюся, що з його прийняттям всі почнуть грати за єдиними правилами і не знайдеться розумників, які спробують їх обійти», – резюмує Андрій Рижиков.
e-news.com.ua.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
