Рынок коммерческой недвижимости вернулся в 2008 год

Ближайшие несколько месяцев — едва ли не лучшее время открывать новые магазины. Почему — выясняло Delo.UA.

Рынок коммерческой недвижимости Украины по-прежнему переживает не самые лучшие времена. Казалось бы, на рынке ТРЦ ситуация улучшилась, ведь вакантность торговых площадей одна из самых низких за последние годы. Однако и количество введенных в эксплуатацию торговых метров самое низкое с 2008 года. В офисном сегменте также нет признаков улучшения: основными игроками рынка все так же выступают "кочевники" из одних помещений в другие.

Торговые квадраты

Отсутствие экономической и политической стабильности в стране продолжают оказывать негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости — по-прежнему наблюдается снижение активности участников рынка, замедление темпов строительства, перенос открытия новых объектов и др.

По данным Colliers International (Украина), в Киеве с начала 2015 года был открыт всего один торговый центр — Novus (по ул. Здолбуновская, 7-г) общей арендной площадью 13,56 тыс. кв. м. Таким образом, общее предложение качественных торговых помещений в Киеве на конец III квартала 2015 года составило около 1,05 млн кв. м. До конца года запланировано открытие только ТРЦ New Way по ул.А.Вербицкого (арендная площадь около 15,9 тыс. кв. м). В итоге суммарный объем нового предложения торговых площадей в 2015 году (около 30 тыс. кв. м) станет самым низким с 2008 года.

Вакантность торговых помещений в столице с начала года продолжала снижаться, и в конце III квартала составила 5,8% против 7,3% по состоянию на конец 2014 года. "Квартальное снижение вакантности было обусловлено увеличением активности локальных ритейлеров и продолжением развития некоторых турецких операторов, например LC Wаikiki и adL. Среди украинских игроков можно выделить как продолжающих экспансию Arber, a.Tan, Goldi, Public&Private, Kleo, так и открывших свои первые магазины Paliychuk, Names"ua, "Мультимедиа", — отмечает Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL (Украина). В годовом же сопоставлении снижение вакантных площадей произошло на фоне крайне низких объемов ввода в эксплуатацию торговых центров за первые девять месяцев года, добавляет она.

Какая же ситуация с арендой? Очевидно, что ставки в долларовом эквиваленте просели практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. По данным Colliers International (Украина), наивысшие арендные ставки на секции площадью 100-200 кв. м в самых успешных ТЦ/ТРЦ Киева по состоянию на конец III квартала находились на уровне $57 за 1 кв. м в месяц, а на главной столичной торговой улице Крещатике — в пределах $75-80/кв.м/месяц. Тем не менее, в последнее время отмечается рост ставок в гривневом эквиваленте.

Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone", в составе которого также возводится торгово-офисный центр, отмечает, что ближайшие несколько месяцев — едва ли не лучшее время открывать новые магазины, поскольку с возобновлением экономического роста большинство "льготных" условий (косвенное снижение арендных ставок, оперативное сокращение площади магазина, проведение ремонта за счет владельца ТЦ) скорее всего будут отменены. Так, согласно ранее озвученными девелоперами планами, в 2016-2017 годах в Киеве ожидается завершение строительства 9 новых ТЦ/ТРЦ совокупной арендной площадью 663 тыс. кв. м.

При этом, несмотря на не самые позитивные показатели развития сегмента торговой недвижимости, он все равно остается интересным для девелоперов, особенно принимая во внимание тот факт, что он далек от насыщения. "Украинский рынок торговой недвижимости отстает от европейского, ему есть куда расти, ведь активное строительство качественных ТРЦ в Украине началось лишь в последние 10 лет и пока сосредоточено в крупнейших городах. Перспективными являются те города, в которых наблюдается низкая конкуренция среди существующих ТРЦ, высокая плотность населения, достаточный и постоянный уровень дохода у жителей данного региона, лояльность городских властей в реализации проекта", — отмечает Михаил Меркулов, генеральный директор Arricano Real Estate plc.

К слову, в этом году всех порадовал Львов: в сентябре состоялось открытие ТРЦ "Форум, расположенного на улице Под Дубом в центральной части Львова". Общая площадь ТРЦ составила почти 70 тыс. кв.м. Примечательно, что на 28 октября 2015 года 97% торговых площадей объекта уже сданы в аренду.

Говоря об актуальных тенденциях в проектировании ТЦ и ТРЦ, Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика", отмечает, что сегодня больше внимания стали уделять правильному планированию структуры торгового центра, поскольку это влияет на посещаемость и, соответственно, на решение компаний, разместить бизнес в объекте.

"Если говорить о конкретных проектных решениях, то актуальный тренд — это широкие высокие светлые галереи, много естественного света, создание ощущения, что ты находишься в естественной среде, создание условий для благоприятного эмоционального состояния человека", — указывает Александр Попов.

По его словам, если раньше допускалось, что человека нужно заставить пройти как можно дальше вдоль торговых рядов, и только после этого позволить ему попасть к лифту или эскалатору, то сейчас нужно обеспечить максимальный комфорт для посетителя, иначе он просто уйдет в ТЦ к конкуренту.

Бизнес-квадраты

По данным экспертов департамента оценки и консалтинга Сolliers International (Украина), новое предложение офисов по итогам января-сентября 2015 года составило около 55 тыс. кв. м. Таким образом, общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в III квартале 2015 года выросло до 1,745 млн кв. м.

Максимальная базовая арендная ставка за девять месяцев этого года практически не изменилась и составила $29/кв.м/месяц. Однако средний уровень ставок несколько снизился, прежде всего из-за отложенного влияния роста курса доллара в предыдущие периоды, и составил $13,5/кв.м/месяц. Многие компании уже воспользовались "дном" рынка для того, чтобы зафиксировать низкие условия на длительный период, а также во многих случаях минимизировали капитальные затраты на переезд.

Основной спрос на офисы по-прежнему формируют компании ИТ-сектора (около 40%). По оценкам Colliers International, вакантность офисных помещений по сравнению со II кварталом изменилась не значительно и на конец III квартала составила 23,7%. При этом с начала года вакантность в бизнес-центрах класса "А" сохранилась на прежнем уровне, класса "В" — возросла на 5,4% до 21,7%.

Что касается складов класса "С", представляющих собой старые промышленные здания без ремонта и зачастую даже без отопления, то здесь сложно вычленить какие-то данные, так как в данном сегменте рынка отсутствует прозрачность, да и сдача в аренду происходит не профессионально.

Если же посмотреть на структуру сделок, то, по словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), достаточно большую часть транзакций по-прежнему составляют сделки по пересмотру и продлению существующих договоров аренды. "Однако в последнее время количество запросов на переезд в новые офисные помещения заметно увеличилось, что, по нашим прогнозам, может перейти в качественный показатель и позитивно отразиться на объеме поглощения офисных помещений уже в ближайшие 6 месяцев", — добавил он.

При этом Левон Папоян, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ Украина, констатирует улучшение динамики спроса на офисы в виду активизации бизнес-процессов и выхода многих компаний из "режима ожидания". "Значительная часть арендаторов приняла решение повысить качество и увеличить площадь арендуемых офисов. Повышенным спросом пользуются качественные помещениям класса "В" с современными инженерными системами. Рассматриваются в основном варианты помещений, не требующих капитальных вложений. Арендодатели, в свою очередь, стали проявлять большую гибкость в переговорном процессе с арендаторами, что положительно повлияло на динамику заполнения бизнес-центров", — говорит он.

Если же говорить об основных трендах в проектировании офисов, то, по словам, Александра Попова, здесь поменялся подход к планировкам: процент небольших помещений растет, поскольку многие арендаторы предпочитают арендовать компактные и комфортные помещения. В офисном сегменте все также большей популярностью пользуется реконструкция, чем проектирование новых объектов.

Эксперты компании DTZ прогнозируют, что в IV квартале 2015 года общая динамика показателей рынка офисной недвижимости в Киеве существенно не изменится, тогда как в 2016 году пророчат рост спроса на офисы на фоне ожидаемого улучшения общей экономической ситуации в стране. Однако, учитывая актуальную динамику рынка, арендные ставки на лучшие офисы в столице существенно не изменятся, как минимум, до конца первого полугодия 2016 года.

В DTZ также отмечают, что полномасштабная девелоперская активность вряд ли возобновится ранее 2017 года, поскольку крупные международные и местные девелоперские компании хотят удостовериться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос со стороны крупных корпоративных арендаторов. Немаловажным предусловием также является возобновление проектного финансирования.

Куда складировать

По данным Colliers International (Украина), общее предложение универсальных складских помещений в Киеве и области на конец III квартала 2015 года составило 1,66 млн кв. м (на конец 2014 года — 1,59 млн кв. м). С начала года были введены в эксплуатацию три комплекса под собственные нужды компаний: складской комплекс Imperial Tobacco (7,7 тыс. кв. м); следующая очередь комплекса FM Logistic (14 тыс. кв. м) и логистический комплекс компании "Эпицентр" (40 тыс. кв. м).

До конца 2015 года ожидается выход на рынок третьей очереди складского комплекса компании Biocon (15 тыс. кв. м) и складского комплекса "Славутич" (15 тыс. кв. м).

Таким образом, объем нового предложения за год составит порядка 91,7 тыс. кв. м. При этом на рынке складской недвижимости происходит смещение нового предложения от формата аренды к формату built to suit (строительство под конкретного заказчика), что вызвано в первую очередь стратегическими планами развития компаний в текущих рыночных условиях.

Ввиду низкой девелоперской активности, а также невысокого спроса со стороны арендаторов уровень вакантности на складские помещения до конца 2015 года будет сохраняться на уровне 10%.

Арендные ставки в складских объектах класса "А" в третьем квартале 2015 года составляли $3,5-4,5/кв.м/месяц против $4-5,5/кв.м/месяц на конец 2014 года, в классе "В" — $2,0-3,0/кв.м/месяц.

"Примечательно, что на рынке складской недвижимости закрепилась и сохраняется тенденция фиксации арендной ставки в национальной валюте, а также устанавливается политика снижения валютных рисков путем согласования индивидуальных условий для арендаторов при значительном скачке курса доллара по отношению к гривне", — резюмирует Александра Носаченко. Кроме того, наметилась еще одна тенденция в ценообразовании: собственники складских объектов класса "А" начали включать операционные затраты в стоимость аренды помещений.

При условии сохранения умеренного спроса на рынке складов Киева и Киевского региона не ожидается дальнейшего увеличения уровня вакантности, а начиная с 2016 года возможно постепенное снижение этого показателя.

По убеждению компании DTZ, эластичность предложения складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может возобновиться сравнительно быстро.

Татьяна Стойко

Инф. delo.ua