Второстепенные офисные рынки Европы будут более популярными среди инвесторов в 2015 году

Рост на европейском рынке инвестиций в офисную недвижимость продолжится в 2015 году, свидетельствуют данные исследования European Office Market Outlook компании JLL. По подсчетам экспертов JLL, в 2014 году объем инвестиционных сделок с офисами в Европе увеличился на 23% и достиг 94,6 млрд евро, что стало рекордным результатом за последние семь лет. Прогнозируется, что в 2015 году показатель продолжит демонстрировать позитивную динамику.
На три крупнейших европейских рынка – Великобританию, Германию и Францию – пришелся 71% от общего объема сделок 2014 года, причем, согласно данным JLL, основные города этих стран теряют свои позиции, тогда как доля регионов в совокупном результате растет. Так, доля Лондона в показателе Великобритании сократилась с 79% до 76%, доля Парижа в показателе Франции – с 89% до 88%, немецкой «большой пятерки» - с 70% до 65%.
Наибольший рост инвестиционной активности в сегменте офисов наблюдался вне ключевых европейских рынков, а именно в Испании (+235%), Нидерландах (88%) и Польше (66%). Страны Бенилюкса совокупно также продемонстрировали значительный рост – на 81%. В свою очередь Россия стала лидером по отрицательной динамике – объем сделок снизился на 78%.
Согласно результатам исследования JLL, одним из благоприятных факторов для европейского рынка инвестиций в офисную недвижимость станет ужесточение конкуренции между инвесторами из Европы и остальных регионов мира. В 2014 году в Европе покупатели из других стран приобрели офисные объекты на общую сумму около 31,2 млрд евро – рекордный результат с 2007 года. В результате доля неевропейских инвесторов в сделках на офисном рынке региона в минувшем году составила 31%, а в транзакциях на сумму свыше 100 млн евро и того больше – 52%.
По мнению экспертов JLL, азиатские, американские и глобальные инвесторы продолжат проявлять активность на крупнейших рынках офисной недвижимости Европы – как напрямую, так и через европейских партнеров. Периферийные рынки, такие как Испания и Италия, привлекут больше капитала и улучшат свои показатели на фоне повышения доступности кредитов и расширения географии интересов инвесторов. Кроме того, в течение 2015 года будут появляться новые игроки, ищущие возможность вложиться в европейскую офисную недвижимость и готовые побороться за нее с институциональными инвесторами из Европы. Все это приведет к дальнейшему снижению максимальных ставок капитализации: в 2014 году показатель на крупнейших рынках офисной недвижимости Европы сократился на 20 б.п. – до 4,85%.
Рынок аренды офисной недвижимости в Европе также продолжит восстановление в нынешнем году. Так, в 2014 году объем арендованных площадей на 24 ключевых европейских рынках вырос на 10,5 млн кв. м по сравнению с предыдущим годом, причем наиболее высокие результаты продемонстрировали такие города, как Лондон, Берлин и Гамбург. Однако показатель значительно разнится в зависимости от части региона: так, если в странах Западной Европы объем арендных сделок за год вырос на 10%, то в Центральной и Восточной Европе он упал на 12%, в значительной степени из-за сокращения активности арендаторов в Москве – на 24%.
Возобновление активности арендаторов, которое в прошлом году наблюдалось во многих менее крупных городах Европы, таких как Брюссель, Люксембург, Барселона, Милан и Прага, как ожидается, продолжится и в нынешнем году.
Нехватка качественной офисной недвижимости на высококонкурентных рынках, например, в районах Сити и Вест-Энд в Лондоне, стала в прошлом году основным фактором, обусловившим рост ставок аренды в сегменте: в среднем по европейскому региону максимальные арендные ставки увеличились за 2014 год на 2,1%. Эта тенденция сохранится: по прогнозам JLL, среднегодовой рост показателя в 2015-2016 годах составит 2,4%. В том числе постепенный отказ арендодателей от уступок арендаторам, наблюдающийся в Мадриде, Дублине и в меньшей степени в Амстердаме, указывает на будущий рост ставок аренды на этих рынках.
Крис Стейвли, Руководитель отдела европейских финансовых рынков и инвестиций компании JLL, отмечает: «Объем капитала, который ищет возможности для инвестирования на офисном рынке Европы, остается значительным. В 2014 году мы стали свидетелями рекордного объема средств, привлеченного фондами недвижимости для дальнейших инвестиций, - 69 млрд евро (91 млрд долл.) во всем мире. Как минимум треть этого капитала фокусируется на европейских рынках».
«В 2015 год мы вошли на позитивной волне, однако ряд рисков в сегменте офисной недвижимости в Европе сохраняется, - продолжает Крис Стейвли. – Продолжающаяся конфронтация на Украине, высокая волатильность региональной валюты, выборы в отдельных странах и дефляция, - все это оказывает значительное влияние на данный рынок. Вместе с тем, в условиях усиливающейся конкуренции инвесторов за выгодные варианты вложения средств мы ожидаем, что привлекательность европейской офисной недвижимости как класса активов останется на высоком уровне, а значит, 2015 год будет удачным с точки зрения объема инвестиций и показателей рынка».

Цифры и факты:
• Объем инвестиций из США в офисную недвижимость Европы достиг 6,1 млрд евро в 2014 году (рост на 82% к предыдущему году), что является самым высоким показателем с 2007 года.
• Немецкие инвесторы приобрели офисы вне своего «домашнего» рынка на 3,9 млрд евро, став самым крупным источником трансграничных инвестиций среди всех европейских стран.
• Важнейшими странами для немецких инвесторов, помимо Германии, стали Нидерланды (0,7 млрд евро), Великобритания (0,64 млрд евро) и Польша (0,58 млрд евро).
• Четвертый год подряд инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона являются крупнейшими неевропейскими покупателями офисной недвижимости в пригородах Лондона.
• Объем вложений неевропейских инвесторов в недвижимость в пяти крупнейших городах Германии достиг 2,8 млрд евро, что является самым высоким показателем с 2007 года.
• Объем инвестиций в офисную недвижимость в Стокгольме достиг 3,2 млрд евро, что является вторым по величине результатом за всю историю рынка.
• Общий объем вложений в офисную недвижимость Европы за пределами «большой тройки» (Великобритания, Германия, Франция) вырос на 110% с 2009 года.
• Наибольший рост ставок аренды на офисы в Европе в 2014 году наблюдался в Дублине (+37,1%). Но, несмотря на это, текущий показатель уступает историческому максимуму 4-го квартала 2006 года на 20%.