Секреты киевской ипотеки

Киевский ипотечный рынок является самым крупным в Украине. Проблема в том, что сегодняшние ипотечные ставки, предлагаемые банками, настолько высоки, что отпугивают большинство потенциальных клиентов. Некоторые факты об ипотечном рынке:

- Общая сумма рефинансированных кредитов по итогам 2012 года составила 293,4 млн гривен. При этом в декабре 2012 года кредитами ГИУ воспользовались 198 граждан, на сумму 45,7 млн гривен.

- На начало февраля 2013 года оформить заём для ремонта недвижимости можно лишь в трех банках из числа 50 крупнейших по размерам активов. При этом такой кредит обойдется в среднем в 26,5% реальных годовых.

Несмотря на то, что нынешнее поколение киевлян познакомилось с системой кредитования под покупку недвижимости лишь в конце 90-х, система ипотечного кредитования - изобретение давнее. В старом Киеве она пользовалась особой популярностью; и можно даже сказать, что большая часть красивых зданий конца ХІХ - начала ХХ века обязаны своим появлением именно ей. Правда, сто лет тому назад под отдельные квартиры кредиты не выдавались - система ипотечного кредитования была рассчитана лишь на коммерческое домостроение.
Дом Городецкого закладывался поэтажно

Многие состоятельные жители крупных городов зарабатывали на сдаче своего недвижимого имущества в аренду. В Киеве были тысячи частных зданий, сдававшихся внаем под жилые квартиры, офисы, школы, гостиницы, торговые заведения, молитвенные дома и даже под казармы. Имея собственную доходную недвижимость, можно было рассчитывать на получение процентов 10 чистого годового дохода на вложенные средства. Вряд ли подобная рентабельность заинтересовала бы сегодняшнего инвестора, но в те стабильные времена это было очень выгодно.

Некоторые банки делали акцент именно на домостроительстве. Они привлекали вкладчиков стабильной прибылью в 5-6%, а с застройщиков брали чуть больше (порядка 7%). Это было выгодно и банкам (они получали свою разницу), и заемщикам (доход с дома перекрывал все платежи). Кредиты, как и теперь, выдавались под залог какого-то имущества. Но что же заложить, если дом еще не построен? Например, по правилам Киевского общества взаимного кредита, основанного в 1868 году, любой член Общества, внесший свой пай, мог рассчитывать на ипотечный кредит в пределах десятикратного пая. В качестве первичного залога принимался земельный участок, на котором должник собирался строить дом. Заложил усадьбу - построил первый этаж. Заложил первый - построил второй. Заложил второй - построил третий, и так далее. Именно по такому принципу соорудил свой знаменитый <Дом с химерами> член Общества взаимного кредита, архитектор Владислав Городецкий.

Первые кредиты выдавались на ограниченный срок. Чуть позже была выработана система долгосрочного кредитования. В нашем городе ее применяло, в частности, Киевское кредитное общество, созданное ровно 120 лет тому назад - в феврале 1885 года. Этот банк выпускал собственные облигации под 4,5 или 5% годовых, которые хорошо раскупались благодаря тому, что были рассчитаны на значительно больший срок действия, нежели государственная рента.

А банку полпроцента хватало!

За пользование кредитом владельцы недвижимости платили не только те самые 4,5-5%, которые шли держателям облигаций (так называемый <процент интереса>). Кроме этого, они должны были внести полпроцента от суммы кредита в доход банка. Казалось бы, мизер, но Кредитное общество было этим вполне довольно и даже выстроило для себя солидный офис на ул. Институтской. И третий платеж заемщиков - так называемый <процент погашения>. Величина последнего находилась в обратной зависимости от длительности кредита. <Процент погашения> рассчитывался таким образом, чтобы из него по истечении заемного срока сформировался капитал, равный первоначальному кредиту. Сейчас эта операция называется мудреным словом <аннуитетные платежи>. К примеру, по ссудам на 20 лет взимались 3% погашения, по ссудам на 38 лет - 1%. Казалось бы, перемножение этого процента на срок кредита даст гораздо меньше, чем 100%. Но накапливаемая сумма погашения тоже обращалась в ценные бумаги и за длительное время обрастала процентами, и процентами на проценты. В результате по окончании срока кредита домовладелец, исправно вносивший все платежи, был свободен, как птица, и мог безраздельно пользоваться немалыми доходами от своего имущества.

Таким образом, в Киеве наладилась довольно четкая система кредитования домостроительства. Достаточно было обзавестись усадьбой, чтобы при помощи Общества взаимного кредита построить доходное здание. А потом его можно было заложить в Кредитном обществе, погасив векселя Общества взаимного кредита, и жить-поживать да добра наживать, постепенно рассчитываясь за долгосрочную ссуду.

Жулики и борьба с ними

Впрочем, недобросовестные личности во все времена были способны запачкать даже самое чистое и достойное дело. Вот и к строительной ипотеке примазались <жучки>, желавшие урвать мелкий куш. Если им удавалось договориться с подрядчиками о строительстве в кредит (при активной конкуренции на строительном рынке это было вполне реально) и купить заложенную в банке усадьбу, дав за нее деньгами сущую безделицу, то в течение одного строительного сезона эта самая безделица превращалась в солидный доходный дом. Если его продать и рассчитаться с кредиторами, еще оставался навар в несколько тысяч, ради которого, собственно, все и затевалось. Естественно, величина навара была тем больше, чем дешевле обходилось строительство; и, чтобы увеличить размер чистой прибыли, ловкачи-заказчики шли на всякие ухищрения.

О подобной практике в тогдашних газетах писали: <Тут не домостроительство в солидном смысле, а простая спекуляция домами. Зато и строятся эти дома из самого плохого материала, и прочность их весьма сомнительна. Все внимание строителей устремлено на то, чтобы дом казался внушительным и солидным: Это достигается с помощью краски, которою ведь всякие дефекты закрасить можно. Посмотришь на такой дом - восторг и очарованье. Фасад украшен лепкой, стиль самый что ни на есть ренессанс, внутри позолота, лепные украшения, расписные потолки, паркет. Просто глаза разбегаются. А покопайтесь под этой позолотой, под этой живописью, и окажется, что в стенах вместе с кирпичом всякая дрянь, стенки из старого гнилья, балки сомнительного свойства, окна трещат от самого нежнейшего зефира>.

Кредитные учреждения с подобной практикой боролись, как могли. В Киевском кредитном обществе, например, состояли на службе профессиональные зодчие, которые проводили оценку закладываемых зданий. Конечно, они замечали явные дефекты - и покупатель сомнительного дома не мог рассчитывать на долгосрочную ипотеку.

Нужно еще добавить, что вся система кредита приносила выгоду только добросовестным плательщикам. С нарушителями банки не церемонились. За просрочку взималась пеня, а в случае хронической неуплаты имущество должников шло с публичного торга. Из вырученной суммы банк забирал свое, а то, что осталось (если что-то осталось!), возвращалось незадачливому домовладельцу.

И в заключение подчеркнем: описанный выше кредитный механизм был рассчитан именно на коммерческое домостроение. Отдельных частных квартир в многоквартирных зданиях сто лет тому назад просто еще не существовало. Только в 1909 году в Киеве началось строительство кооперативных домов с квартирами на паях. Очевидно, со временем банки освоили бы и эту сферу, но... мировая война подорвала рынок недвижимости, а революция прикончила его. В 1919-м декретом советской власти все доходные здания Киева были одним махом национализированы. А банковскими облигациями в холодные зимы топили печи...

При написании материала использована информация Михаила КАЛЬНИЦКОГО, Газета по-киевски