Рынок жилья: оживление умершего

Рыночная цена жилой недвижимости и далее будет снижаться, пока не появится платежеспособный спрос. Но пока рынок не достигнет дна, он не оживет и количество реальных сделок не увеличится. Об этом в интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказала президент группы консалтинговых компаний "СВАН Консалтинг", заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь.

- Как сократилось количество сделок на рынке вторичного жилья в кризисном 2009г.?

- Сделки, которые проводились в 2009 году – это в основном сделки за счет собственных накоплений граждан.

По данным Государственного реестра ипотек, представленным Министерством юстиции Украины, по итогам января-ноября 2009 года количество регистрационных действий по сравнению с таким же периодом 2008 года сократилось на 77%. Хотя то же Министерство юстиции за указанный период зафиксировало общее снижение количества сделок с недвижимым имуществом в Украине на 31%.

На мой взгляд, учитывая, что рынок недвижимости сегментирован не только по функциональному и территориальному признакам, но и в некотором смысле по социальному признаку, некой статусности в частности объектов жилой недвижимости, общий спад в сегменте жилой недвижимости составляет не менее 60%.

Косвенным подтверждением этого вывода может быть также анализ общего объема предложений на продажу и аренду жилья, как на вторичном, так и на первичном рынке (доверие к которому еще меньше), в частности, по Киеву.

- Какова, по Вашему мнению, сегодня оптимальная цена квадратного метра вторичного жилья в Киеве?

- Сейчас мы имеем ситуацию, когда огромное число объектов приобретено на пике роста рыночной стоимости, да еще и в основном за кредитные ресурсы в валюте, с надеждой роста их рыночной стоимости. Естественно, что сейчас на рынке идет некоторая эмоциональная борьба между теми, кто ощущает себя пострадавшим от кризиса на рынке жилой недвижимости, и теми, кто из-за роста цен не имел возможности осуществить свои планы. Но трезвый взгляд на ситуацию с покупательной способностью граждан и домохозяйств, на мой взгляд, должен взять верх.

Смотрите, по данным Госкомстата Украины, по итогам 2008 года только чуть более 6% граждан в стране имели среднемесячный доход на уровне более 1920 грн., среднемесячные доходы более 65% граждан составляли от 480 до 1200 грн. Тот же Госкомстат обнародовал данные о среднемесячной номинальной зарплате в Украине за одиннадцать месяцев 2009 года и показал ее снижение на 10% по сравнению с таким же периодом 2008 года (кстати, в Киеве, несмотря на более высокий уровень – 3154 грн./месяц, спад составил более 12%).

Даже,если учесть теневую (неучтенную) составляющую доходов граждан, этих средств абсолютно недостаточно для того, чтобы приобрести квартиру в Киеве.

- Наталья, стоит ли ожидать изменений в 2010 году?

- На начало 2010 года средняя стоимость предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Киева составила $2206, а например, для двухкомнатных квартир на Левом берегу – $1644. Достаточно четко видно, что семье из трех человек необходимо было бы собирать на двухкомнатную квартиру площадью не более 55 кв. метров минимум десять лет, зарабатывая значительно больше, чем в среднем по городу, и откладывая не менее 50% заработанного на покупку. Понятно, что необходим кредит.

Мы построили некоторую модель оптимальной текущей рыночной цены для подобной недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита по типичным условиям банков на 10 лет. При этом получили интересные результаты: для того, чтобы такое приобретение состоялось, необходимо, чтобы ставка по кредиту в гривне для такого заемщика составляла не 25%, а лишь 11%, или рыночная цена одного квадратного метра такой квартиры при текущих условиях кредитования не должна быть больше $955 (60% от текущей цены предложения).

Поэтому неудивительно, что ипотечные программы будут идти сложно в стране, где по нынешним меркам достаточно мало граждан, способных обслуживать такие кредиты или проводить сделки полностью за счет собственных средств по таким ценам.

Тогда закономерен вопрос – где резервы роста рыночной цены? Надежды на то, что люди понесут свои накопления сейчас на рынок недвижимости массово и тем самым подогреют его рост, мне кажется, слишком оптимистичны. Наш прогноз – рыночная цена жилой недвижимости и далее будет снижаться, пока не появится платежеспособный спрос.

- Насколько заявленная стоимость объектов совпадает с реальной ценой продажи? На какую скидку можно рассчитывать сегодня покупатели?

- Конечно, не совпадает. На рынке присутствует торг, и он выше там, где присутствует некая причина, заставляющая продавца идти на уступки покупателю. В этом случае либо изначально цена предложения ниже, либо скидка составляет иногда до 20% от заявленной цены предложения.

Средняя скидка на торг на рынке жилой недвижимости составляет порядка 10–15%. И эта тенденция сохраняется уже практически полгода. По мере падения общего уровня рыночных цен уровень скидок на торг в определенном смысле пока стабилизировался.

- Какую роль риелторы играют в формировании цен на недвижимость? И удается ли риелторам подогреть рынок?

- Роль риелторов на рынке недвижимости очень важна и их влияние на рынок достаточно серьезное. Ведь риелторы, встречаясь с клиентами, желающими продать квартиру, достаточно часто ориентируют продавца на определенный уровень стартовой цены предложения. Поскольку риелторские услуги по-прежнему выражаются как определенный процент от стоимости сделки, заинтересованность риелтора удерживать рыночную цену очевидна. Вопрос только в том, насколько это полезно для рынка сегодня.

Мне кажется, что такая практика и пиар-технологии, направленные на это, напоминают скорее картину "оживления умершего". Значительно честнее и прагматичнее на данном этапе было бы дать рынку побыстрее достичь ценового дна, определяемого в любом случае в конечном итоге не риелторами и не продавцами, а реальной покупательной способностью. Пока рынок недвижимости не достигнет дна, он не оживет и количество реальных сделок не станет больше.

- Какова ситуация с залоговыми квартирами? Можно ли говорить о массовом выходе залогов на рынок в ближайшем будущем?

- Массовая продажа залоговых квартир банками не выгодна никому – ни заемщикам, ни банкам. Во-первых, все прекрасно понимают, что в условиях падающего рынка со слабой покупательной способностью большого экономического эффекта от этого не достичь.

Во-вторых, это негативно отразится и на капитале банков, а также на уровне резервирования, поскольку продажи не сформируют высокую цену, а значит не будет возможности во многих случаях получить необходимую сумму для погашения долга. Но при этом общий "ценовой фон" будет снижен, что негативно отразиться на переоценке стоимости остальных объектов жилой недвижимости, находящихся в залоге у банков.

- Но все же, будут ли банки выставлять залоговые квартиры на продажу? И повлияет ли это на ситуацию на рынке?

- В условиях общей убыточности по банковской системе по итогам 2009 года этот шаг не может рассматриваться как экономически оправданный. Уверена, что массового выброса залоговых квартир банками на продажу не будет – банки во всех более-менее небезнадежных случаях будут искать компромисс с заемщиками.

Такая ситуация, на мой взгляд, продлится до конца 2010 года. Однако при некоторой стабилизации и росте (пусть и слабом) на рынке жилой недвижимости в последующих годах банки могут активизироваться в этом направлении, что, кстати, повлияет на темпы роста рынка, т.е. скорее всего рост замедлится.

То есть в будущих периодах от участия банков в рынке жилой недвижимости мы будет наблюдать некоторую достаточно продолжительную "турбулентность" в рыночных ценах – то вверх, то вниз. Если за этот период будут усовершенствованы регулятивные механизмы банковского кредитования под залог недвижимости и поставлены под контроль спекуляции на рынке недвижимости – можем ожидать постепенной стабилизации рынка и начала плавного роста. Это во многом обеспечит также и будущую перспективу ипотечного кредитования.

Сейчас от грамотных действий банков зависит основная перспектива развития рынка жилой недвижимости в краткосрочной перспективе.

- Каково соотношение спроса и предложения на рынке жилья на текущий момент? И каким Вы его видите в ближайшей перспективе?

- Для всех регионов Украины тенденции одинаковы: предложение на рынке жилой недвижимости значительно превышает спрос. Однако наблюдаются некоторые отличия в сегментах элитного жилья, первичного рынка (строящиеся дома) и вторичного рынка домов уровня социального жилья, а также в соотношениях по типам квартир (одно-, двухкомнатные и т.п.). Например, спрос на первичном рынке фактически на нуле и возобновится он, скорее всего, в самую последнюю очередь.

Спрос на элитное жилье также меньше предложения, но в этом сегменте более заметна тенденция удерживания цен в надежде восстановления роста. Поскольку такое жилье в основном новое, а значит наверняка приобреталось в значительной мере за счет кредитных ресурсов. Те сделки, которые проходят на этом сегменте рынка, имеют очень индивидуальные характеристики по скидкам и конечным суммам. По имеющейся у нас информации, при наличии "за спиной" продавца задолженности по кредиту, скидки при сделках достигали 30%.

Наибольшее превышение предложения над спросом в сегменте вторичного жилья сегодня по так называемым "домам советского периода". При таком существенном превышении предложения над спросом дальнейшего снижения цен на рынке жилой недвижимости не избежать.

- Какова ситуация на земельном рынке Киева и области? Есть ли смысл сейчас покупать землю или лучше подождать весны?

- Земельный рынок Киева и области находится в состоянии стагнации и плавного снижения цен. В этом смысле ни весна, ни лето ситуацию не прояснят. Отдельные сделки будут, конечно же, происходить, но с большим торгом.

Например, анализируя ряд предложений по продаже свободных земельных участков в Киеве на протяжении последних шести месяцев, мы убедились в том, что из общего массива предложения было продано лишь 7% объектов. При этом по остальным объектам цена предложения за последние месяцы была скорректирована продавцами от 17% до 33%. Кстати, даже в этих условиях в процессе переговоров продавцы готовы были и далее снижать цену.

- Каких изменений на рынке Вы ожидаете в 2010 году, и с чем они будут связаны?

- Убеждена, что так называемая "эра покупателя" имеет все основания продлиться не только в 2010 году, но и в дальнейшем, если регулятивные механизмы рынка не будут должным образом отрегулированы. А значит цены на рынке жилья будут падать. Какими темпами – покажет время. А также ход таких процессов, как курсовые соотношения валют, рост реальных доходов населения, создание действенных механизмов контроля над соблюдением прозрачности сделок в части отражения реальной рыночной цены продаваемых объектов в договорах, восстановления ипотечного кредитования, введение налогообложения недвижимости, влияние краткосрочных спекулятивных денежных потоков на финансовый рынке и т.д.

Например, практически всегда, когда укреплялась гривня, мы наблюдали рост цен на рынке недвижимости в целом в долларовом эквиваленте в краткосрочной перспективе. Однако такое влияние этого фактора нельзя считать фундаментальным с точки зрения реальной ценности и рыночной цены. И важно, чтобы это понимали все участники рынка, в первую очередь продавцы и покупатели.

Куда более существенное влияние на будущее рынка жилой недвижимости в 2010 году будет оказывать общее состояние экономики и реальных доходов граждан и домохозяйств. 2009 год продемонстрировал падение номинальной зарплаты по Украине в среднем на 10% по сравнению с 2008 годом. Ожидания того, что люди активно понесут средства с банковских депозитов или иные личные накопления на рынок недвижимости, очевидно слишком оптимистичны. Пока не восстановится рост экономики, не будет уверенности в завтрашнем дне - нет оснований прогнозировать стабильный рост активности рынка и рыночных цен на нем.

Яна ДОВГАНЬ

ЛІГАБізнесІнформ