Сколько стоит недвижимость в Москве

Некоторые российские аналитики считают, что потенциал роста цен на недвижимость в Москве практически исчерпан. Цены на нефть в мире стабилизировались, а т. к. нефтедоллары являются значительной составляющей покупательной способности россиян, то и рост цен на жильё в их столице замедлился. Правда, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве перевалила за отметку в $4 тыс. (так что киевским ценам на квартиры есть куда расти). Тем не менее, московский рынок демонстрирует замедление темпов роста стоимости жилья. По мнению специалистов московской «Пересвет-Групп», этой осенью по сравнению с весной 2006 г. наблюдается увеличение на 15-20% количества предложений на вторичном рынке московского жилья. Можно предположить, рассуждают они, что на рынок начали более активно выбрасываться инвестиционные квартиры, которые продавцы придерживали в ожидании максимальной цены. Это означает, что они уже не верят в лавинообразный рост стоимости жилья. И предпочитают избавляться от активов, спрос на которые в ближайшее время бурно расти не будет.

Московские риэлтеры обращают внимание и на то, что недорогое жильё эконом-класса, на которое раньше был самый повышенный спрос, перестало дорожать быстрее других квартир.

В течение всего 2006 г. нехватка предложения при общих высоких расценках на московскую недвижимость поднимала цены на панельные дома и «хрущевки» с невиданной скоростью. В свою очередь, более дорогое жилье росло в цене «по инерции». Но сейчас наиболее дешевое жилье перестало быть лидером продаж. С незначительным отклонением сильнее всего за лето подорожали «сталинки», меньше же всего – современные монолитные и панельные дома, – комментирует ситуацию на рынке директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская.

Подобную тенденцию отмечает и руководитель аналитического консалтингового центра российской компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков: «С начала года эконом-класс подтягивал за собой бизнес-класс и премиум. На данный момент это уже не так. Сейчас дорогие типы квартир отыгрывают отставание от объектов эконом-класса. Так, на вторичном рынке быстрее всех в цене растут «монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности».

Аналитики рынка говорят о том, что осень 2006 г. ознаменовалась выходом рядового покупателя из ценовой гонки. Специалисты бюро недвижимости «Агент 002» отмечают, что жилье сейчас, в основном, скупают либо инвесторы, либо состоятельные граждане из других городов. «Рост доходов населения значительно отстает от роста цен на квартиры. Сейчас у людей не хватает средств даже на первоначальный взнос при заключении договора ипотеки, – комментируют аналитики ГК «Пересвет-Групп». – Раньше квартира стоила $60 тыс., первоначальный взнос составлял $18 тыс. Сейчас квартира стоит $200 тыс., и на первый взнос необходимо, соответственно, $60 тыс. Таких денег у населения нет. Именно низкая покупательская способность станет основным фактором, сдерживающим рост цен».

Московский рынок отчётливо демонстрирует тенденции, характерные для Киева: уход застройщиков в пригород, уменьшение предложения на первичном рынке и высокую долю спекулятивного капитала, активность которого снижается.

Число новостроек на рынке московской недвижимости продолжает сокращаться. Это касается не только жилья эконом-класса, но и самых дорогих элитных объектов. В пределах Третьего транспортного кольца в Москве этим летом на продажу выставлено только 66 домов-новостроек. По словам специалистов, в прежние годы их было больше сотни.

Согласно оценкам экспертов московского аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сокращение объемов предложения в новостройках за последний год составило около 50%. С незначительным отставанием аналогичное сокращение предложения произошло и на вторичном рынке. Эти обстоятельства и привели к повышенным темпам роста цен осенью 2005 г., которые перекинулись и на 2006 г. Плюс ко всему изменился характер инвестиционных покупок. Если прежде квартиры с инвестиционными целями приобретали в основном разрозненные частники, то сейчас инвестиционными покупателями фактически стали застройщики и риелтеры – не менее половины квартир в новостройках они придерживают.

«Порядка 30% предложения можно отнести на долю инвестиционных покупателей, около 50% жилья застройщики и риелтеры сейчас придерживают, временно сняв с продажи или выставив «заградительные» цены, – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Получается, что реальным покупателям достается не более 20% от уже сократившегося вдвое объема предложения или около 10% от обычного объема предложения».

В настоящее время налицо снижение темпов роста, переход от ажиотажного и быстрого повышения к «ползучему» подорожанию. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как поведут себя инвесторы, покупающие квартиры для перепродажи. Если нервы у них выдержат, и они не выбросят свои квартиры на рынок, резкого удешевления жилья в Москве не будет. Но даже в случае резкого «выброса» квартир на рынок жильё в столице России, по мнению специалистов, вряд ли подешевеет более чем на 10-20%.

Михаил Мищишин, «ugmk.info»