Кто не рискует, тот не строит

Сегодня в Украине, вкладывая средства в строительство, рискует как крупный инвестор, так и рядовой гражданин. На государственном уровне давно идут разговоры о необходимости создания прозрачного инвестиционного климата для привлечения иностранных инвесторов. А пока как зарубежные компании, так и свои же сограждане вынуждены решать подобные проблемы самостоятельно.

Риски определяют политика, финансы и маркетинг

Инвестиции в недвижимость признаны в нашей стране одним из самых надежных способов вложения средств, их сохранения и приумножения признаны. По всей Украине идет уверенное и стабильное вкладывание денег в строительство – подобная тенденция наблюдается вне зависимости от регионов, будь то столица, города-миллионники, либо районные центры. Кроме того, вновь увеличился интерес к украинскому рынку недвижимости иностранных инвесторов, который несколько приостанавливался в связи с нестабильной политической ситуацией в первом полугодии.

Однако, так ли все красиво и надежно в данной отрасли, как кажется? Отмена решений об отводе земли в столице под строительство, всевозможные законодательные и разрешительные «пертурбации», что вложение капитала в строительство может быть таким же «надежным» способом его потери, как и приумножения.

Какие же риски следует обязательно учесть, прежде чем инвестировать в недвижимость? Прежде всего – финансовые аспекты: трудности с привлечением достаточного объема финансовых ресурсов, необходимого для реализации проекта, валютные риски. Важно учесть и правильно просчитать всевозможные побочные обстоятельства, связанные с оформлением договоров, введением в эксплуатацию объекта, всевозможным правовым и законодательным нюансам, связанным с дополнительными расходами и возможными временными задержками.

Политическая ситуация в стране – еще один важный фактор: ее нестабильность влечет за собой не только повышающийся уровень инфляции, но, что важно для инвестирования строительства – создание новых законов и проектов, которые сегодня могут перечеркнуть то, что было принято вчера. Решение вопросов «задним числом», риски, связанные с проведением согласования строительства с местными органами власти и самоуправления, риски общественных протестов, бесконечная неразбериха в разделении портфелей и смена лидирующих партий, которые делают погоду – все это может повлечь за собой как «замораживание» строительства.

Юридический аспект связан с риском при оформлении документации и сделок. К сожалению, законодательная база в Украине имеет еще слишком много «дыр», которые, в итоге, обращаются в риски при заключении договоров и создании пакета документов на объект. Поэтому очень важно, чтобы подобными вопросами занимались грамотные специалисты в данной отрасли, для которых этот объект – далеко не первый в практике. Наиболее часто встречающиеся риски связаны с приобретаемым объектом недвижимости (например, несоответствие требованиям закона правоустанавливающих документов на объект недвижимости); с продавцом объекта недвижимости (при отчуждении имущества); с оформлением сделок с недвижимостью (права на недвижимость).

Существует так же опасность непосредственно на строительном рынке – неправильный расчет сметы, неквалифицированный подрядчик и рабочая сила. Использование сомнительных технологий и строительных материалов либо неправильно рассчитанные сроки сдачи объекта, нивелирование важнейших эксплуатационных норм, которые в дальнейшем могут не позволить ввести объект в эксплуатацию или, что немаловажно – их изменения.

Стоит ли связываться?

При таком количестве рисков, на первый взгляд, можно и призадуматься – а стоит ли вообще связываться с капиталовложениями в строительство? Инвестирование недвижимости в итоге может оказаться путем к пожизненной долговой яме. На другой чаше весов – быстрая окупаемость вложений, высока рентабельность проектов.

Существует несколько способов для предупреждения большей части вышеперечисленных рисков. Прежде всего, это – страхование строительства (строительно-монтажных рисков в т.ч.) компанией-застройщиком. Каждый объект должен быть застрахован, учитывая все возможные обстоятельства – от форс-мажорных до заранее прогнозируемых. При этом привлекать следует крупные страховые компании, со значительным капиталом, работающие на украинском рынке не первый год. Для большей надежности привлекают несколько страховых компаний.

Планируя инвестиции в строительство крупного объекта, оптимальным вариантом является сотрудничество с девелоперской или консалтинговой компанией. К сожалению, эти услуги по сопровождению и воплощению в жизнь проектов недвижимости еще не пользуются в Украине широким спросом – инвесторы побаиваются доверять свои капиталы «посторонним» структурам. Обратившись же к профессиональным компаниям, специализирующимся на реализации объектов строительства, заказчик избавляет себя от множества проблем и вопросов – от проектирования, согласовательных процедур до юридического сопровождения и мн. др. Зачастую, сотрудничество с девелоперскими и консалтинговыми компаниями оказывается финансово намного эффективнее, нежели создание инвестором собственных структур данного направления.

Наконец, при вложении капитала в строительство серьезное внимание нужно обратить на профессионализм застройщика – от него в большей степени зависит успешность проекта. Предпочтение следует отдавать крупной строительной компании с солидной репутацией и десятком выполненных и, что важно – эксплуатируемых объектов. Важно знать финансовое положение застройщика, его компаньона. Хорошо, когда таковым является надежный банк или иная финансовая структура. Участие в проекте крупного банка – своего рода гарантия благополучной реализации объекта.

Татьяна Шагинян, UGMK