Заключение договора об участии в Фонде финансирования строительства - юридический аспект

Одной из самых распространенных схем инвестирования на первичном рынке является покупка недвижимости через Фонд финансирования строительства.

Как правило, отдел продаж предварительно высылает текст Договора, который застройщик предлагает к подписанию, на электронную почту инвестору для ознакомления. В основном это происходит после резервирования квартиры или брони.

Лучше, когда инвестор, не имея специальных юридических знаний, обратится за помощью в вычитке договора к юристу или адвокату по недвижимости. Но, бывают случаи, когда нет возможности обратиться за профессиональной помощью и инвестор самостоятельно осуществляет проверку Договора с застройщиком.

В данной статье мы постараемся осветить основные юридические аспекты подписания Договора об участии в ФФС, благодаря чему любой инвестор сможет осуществить проверку. С базовой информацией о Фонде финансирования строительства можно озанкомится тут.

Участниками схемы инвестирования через Фонд финансирования строительства являются 3 стороны: инвестор( покупатель), управитель (финансовая компания или банк) и застройщик.

Инвестор заключает Договор об участии в ФФС исключительно с управителем и оплачивает деньги за недвижимость на реквизиты счета управителя, указанные в Договоре. Как правило в отделе продаж предоставляют на отдельном листе реквизиты для оплаты с указанием назначения платежа. Важно, чтобы номер Договора и дата соответствовали реквизитам платежа. Стоит обратить внимание, что наличный расчет в схеме инвестирования через Фонд финансирования строительства не предусмотрен.

Кто перед кем несет ответственность после зкалючения Договра об участии в Фонде финансирования строительства?

• С момента подписания Договора, управитель несет обязанности перед инвестором касательно закрепления за ним квадратных метров на выбранный объект недвижимости, и передачу в последующем документов на право собственности.
• В свою очередь, инвестор несет ответственность перед управителем за оплату взятых на себя обязательств за инвестирование объекта недвижимости (квартиры, помещения, офиса, паркоместа, кладовой, прочее).

На практике у инвесторов возникают вопросы «Кто такой управитель? Какое отношение он имеет к строительству? Почему я должен подписывать договор именно с ним, а не с застройщиком?».

Постараемся разобратся в этой ситуации. Согласно данной схемы инвестирования, застройщик заключает Договор с управителем. В Договоре закреплены все права и обязанности сторон по договору и ответственность за завершение строительства и ввод его в эксплуатацию. На основании данного Договора, и как гарантия выполнения обязательств, дополнительно заключается Договор ипотеки на объект строительства, Договор страхования, Договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с условием (между застройщиком и управителем), Договор поручения с отлагательным условием, по которому управителю в случае нарушения застройщиком условий договора поручается выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия таких функций другим лицам.

Рассмотрим описанное на примерах. На основании данного Договора между застройщиком и управителем, последний имеет право по собственной инициативе создать ФФС и Правила ФФС. Например ФФС вида «А» ЖК «Верховина»; ФФС вида «А» № 207-В8; ФФС вида «А» ЖК «Кириловский гай»; ФФС вида «А» ЖК «Патриотика»; ФФС вида «А» по программе ООО «Корпорация развития Киевской области»; ФФС вида «А» ЖК «Пектораль» и т.д.) и в дальнейшем заключать договора с инвесторами (покупателями) которые оплачивают деньги именно на счет данного Фонда.

Датой создания ФФС считается последняя дата одного из юридически значимых событий:

• дата утверждения Правил ФФС в установленном уставом управляющего порядке,
• дата заключения договора по этим ФФС с застройщиком
• дата открытия управляющим в банке счета ФФС.

В рамках одного ФФС может сторится несколько объектов недвижимости, причем для каждого объекта создается отдельный оперативный резерв.

Средства на счетах Фонда должны быть использованы исключительно на строительство недвижимости.
По данной схеме инвестирования застройщик обязан осуществлять в срок строительство и ввод его в эксплуатацию.
Управитель должен контролировать и финансировать полученные средства в ФФС исключительно на строительство; контролировать ход строительства, соблюдение сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Контроль строительства происходит путем затребования у застройщика ежемесячно отчетов (дата предоставления отчетов обязательно указывается в Договоре между застройщиком и управителем).
В случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств управитель вправе заменить застройщика в судебном порядке или взять на себя функции застройщика по вводу строительства в эксплуатацию. В случае невозможности управителем выполнять свои обязанности по договору, застройщик вправе передать управление фондом другой финансовой компании или банку в судебном порядке.