Фонд финансирования строительства: работа на результат или пустые обещания

В этом году, или если быть точнее в этом месяце, исполнилось 10 лет, как парламент принял изменения к закону об инвестиционной деятельности, запретив застройщикам привлекать деньги у граждан под строительство жилья напрямую. Закон создавался чтобы защитить частного инвестора от недобросовестного партнера-девелопера и гарантировать сохранность его вложений.

О том, что положило начало для принятие закона, какие гарантии сегодня он дает, и оправдал ли он себя выясняли ABCnews, передает СтройОбзор.

Тогда главным толчком для принятия закона о ФФС стала афера компании "Элита-Центр", которая привлекала средства инвесторов как пайщиков, организовывая продажу одного и того же объекта по несколько раз. При этом объекты даже и не строились, а аферистам удалось обмануть более тысячи человек.

Законодательная новация появилась как раз накануне скандала, а заработала сразу после того, как он грянул.

По словам эксперта Better Regulation Delivery Office (BRDO) Алексея Гончарука, такое совпадение помогло закону закрепиться на практике и привлечь к организации Фондов финансирования строительства не только значительное количество игроков рынка, но даже отдельные банки.

"Закон вначале создавался под конкретного застройщика, имеющего аффилированный банк. Подразумевалось, что далее банки массово подключатся к созданию фондов, однако те восприняли инициативу сдержанно: банкам для этого нужно было открывать новые подразделения, которые занимались бы управлением деньгами и контролем за строителями, что им было хлопотно и неинтересно. Но после скандала с «Элита-Центром», в результате которого рынок упал в несколько раз, застройщики массово потянулись в банки за кредитами, и многие буквально вынуждены были организовывать у себя фонды для уменьшения рискованности выдачи кредитов", – говорит эксперт.

Украинский опыт

"В большинстве развитых стран инвестирование в жилищное строительство осуществляется с помощью банков или других специальных финансовых учреждений. Чаще всего инвесторы вкладывают в строительство заимствованные денежные средства или собственные сбережения, которые вносятся в сберегательные строительные или ипотечные банки", – рассказала эксперт BRDO Мария Грабовская.

В Украине, в связи с отсутствием действующего развитого рынка жилищного инвестирования и кредитования, покупатели чаще всего инвестируют собственные средства или оформляют ипотеку на покупку жилья с внесением обязательного первого взноса. При этом управитель, которым может быть банк или специальное финансовое учреждение, по сути, выполняет лишь функцию передачи денежных средств от инвестора застройщику. То есть гарантировать безрисковую инвестицию управитель не готов.

Но эксперты утверждают, что есть и вторая сторона медали

"Считаю, что закон себя оправдал. Один из главных моментов, возникающих в процессе строительства, – целевое использование денег. Все деньги, которые поступают на расчетные счета ФФС, могут быть использованы только на строительство в рамках одного ФФС. Таким образом, все участники защищены от мошенничества. Застройщик получает деньги на строительство, а инвестор – в конечном итоге – недвижимость", – поясняет плюсы закона директор ООО «Финансовая компания "Житло-Капітал" Егор Смилый.

Что имеем в итоге

Теоретически, управляющие компании, при которых создаются фонды финансирования, должны были стать не только примитивными посредниками между инвестором и застройщиком, но профессиональными распорядителями доверенных им средств, должны были контролировать каждый шаг участников строительства – от заказчика до субподрядчиков, отслеживать состояние дел на стройке и целевое использование средств.

На практике все оказалось не так просто

Во-первых, наряду с ФФС остались работать почти десяток всевозможных инструментов привлечения средств инвесторов.

Во-вторых, не каждой компании оказалось по плечу создание своего ФФС, поскольку эта процедура требует немалых финансовых и временных затрат.

В-третьих, работа самих ФФС оказалась не настолько прозрачной, как следовало бы. ФФС выступил посредником, своего рода прокладкой между застройщиком и инвестором, и в случае проблем у застройщика инвестору оказалось непросто вернуть обратно свои деньги, так как платил он одному, а строил другой. И, кстати, деньги возвращаются только тогда, когда объект уже достроен, сдан в эксплуатацию и реализован.

stroyobzor.ua