На чем экономят украинские строительные компании

Одним из наиболее перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости в Украине многие эксперты считают торговую недвижимость. В силу недостаточной насыщенности городов торговыми и торгово-развлекательными объектами сегодня этот сегмент является особенно привлекательным для инвесторов и в перспективе имеет хороший потенциал к росту.

В сложившихся рыночных условиях заказчики строительства стараются максимально оптимизировать затраты на возведение объектов, при этом большинство девелоперов понимают, что экономить за счет ухудшения эксплуатационных свойств будущего здания –  недопустимо, поскольку это обернется значительными затратами в будущем. О принципах выбора металлоконструкций для торговых зданий и способах грамотной оптимизации затрат на их строительство в интервью с генеральным директором холдинга  «Укрстальконструкция», председателем Совета Директоров УЦСС Владимиром Носовым.

В последнее время многие торговые центры строят с применением железобетонных конструкций. Означает ли это, что стальным конструкциям нечего противопоставить бетону в этом сегменте коммерческой недвижимости?

При строительстве используются все доступные на сегодняшний день технологии в зависимости от объемов, планировки, архитектурных решений и технологических требований, сроков строительства и пр.

Каждая из технологий имеет как преимущества, так и недостатки. Каждый конкретный объект необходимо рассматривать отдельно. При этом выбор того или иного материала, применяемого при строительстве, зависит от многих факторов. Несмотря на доминирующее положение бетона в строительстве каркасов торговых центров, металлические конструкции активно применяются для изготовления несущих конструкций кровли

В целом можно говорить о следующих преимуществах стальных конструкций:

• Из всех изготовляемых в настоящее время несущих конструкций металлические являются самыми легкими по отношению к нагрузкам, которые несет конструкция. Железобетонная конструкция, особенно при больших пролетах, будет более тяжелой и хрупкой, что ведет к повышенным затратам на фундамент. При больших пролетах стоимость железобетонных конструкций вырастет непропорционально сильно по сравнению со стальными конструкциями.
• Стальные конструкции изготовляют в условиях специализированных заводов, где производство сертифицировано согласно стандартам УкрСЕПРо, системе менеджмента качества (ISO, OHSAS), оснащенных специальным оборудованием, а монтаж производят с использованием высокопроизводительной техники. Все это до минимума сокращает сроки строительства за счет вынесения значительной части работ за пределы стройплощадки, что в свою очередь ускоряет ввод в эксплуатацию и обеспечивает более быстрый возврат инвестиций.
• Применительно к стальным конструкциям наиболее просто решаются вопросы усиления, технического перевооружения и реконструкции. С помощью сварки возможно легко прикрепить к элементам существующего каркаса новое технологическое оборудование, при необходимости усилив эти элементы.
• Стальные конструкции позволяют производить монтаж в любое время года и при любых погодных условиях.

Какие факторы влияют на заказчиков строительства при выборе материалов для возведения торговых центров?

По моему мнению, основополагающим фактором выбора типа конструкций здания является его назначение: торговое или многофункциональное здание. Сети строительных и продуктовых супермаркетов (Эпицентр, Новая Линия, Новус, Ашан, Леруа Мерлен, Метро и т.д.) зачастую используют типовые решения, апробированные на предыдущих объектах. Данный подход позволяет довести реализацию будущего проекта до автоматизма, тем самым уменьшая временные и финансовые риски. В основном это одноэтажные смешанные каркасы средней площади (ж/б колонны, покрытие из стальных ферм или балок, металлический фахверк) со стандартной сеткой колонн. Исключением среди указанных объектов, построенных на территории Украины, является Эпицентр, который в основном строит свои ТЦ из металлоконструкций, осознавая преимущества этого материала каркаса.

На сегодняшний день прослеживается тенденция строительства сложных архитектурных форм и большой площади, поэтому выбор того или иного материала для возведения каркаса носит индивидуальный характер, определяемый следующими факторами:  

• Архитектурные особенности (этажность, сетка колонн, наличие зон с большими пролетами).
• Технологические особенности.
• Опыт работы с тем или иным материалом. 
• Стоимость строительства.
• Скорость строительно-монтажных работ.
• Окупаемость инвестиций.
• Схема финансирования объекта.

Следует отметить, что сегодня для заказчика одним из главных факторов выбора решения является стоимость квадратного метра объекта. При этом заказчикам зачастую навязывают мнение об успешности и дешевизне железобетонных конструкций в сравнении с остальными материалами.  Такое  мнение во многом распространяется ввиду ненадлежащего развития отечественного проектного дела в сфере металла, а попросту, недостаточным количеством профессионалов, умеющих грамотно работать с металлоконструкциями. Металл – это не просто легко и выгодно с точки зрения скорости строительства и технологической составляющей, это, прежде всего, красиво. С помощью металла сегодня в строительстве можно создавать новые шедевры. Ярким примером может служить ТРЦ «Республика» (г. Киев), здание БЦ «Европа Плаза»  (г. Киев) и множество других объектов.

Отразится ли вступление в силу с июля 2014 года европейских норм на проектирование строительных конструкций на украинский рынок строительства торговой недвижимости?

В краткосрочной перспективе влияние введенных в действие на территории Украины европейских норм будет незаметным. Причиной этому послужит то, что европейские нормы на проектирование будут действовать параллельно с украинскими нормами. В долгосрочной перспективе, при условии проведения качественного обучения (курсы, тренинги, пр.) и популяризации (семинары, круглые столы, публикации в СМИ) для инженеров-проектировщиков, возможно более существенное использование европейских норм при проектировании объектов. При этом необходимо отметить, что прогрессивная составляющая в применении отечественными проектировщиками европейских норм, будет возможна лишь при поддержке процессов по обучению и популяризации данных норм со стороны государства в лице ответственных исполнительных органов власти. Это должно выразиться внесением изменений в учебные программы ВУЗов, готовящих специалистов данного профиля, и, таким образом, подготовке собственных молодых специалистов, ориентируемых на стандарты ЕС.

Касательно экономической составляющей применение европейских норм на проектирование строительных конструкций позволит добиться снижения доли огнезащиты  в себестоимости металлоконструкций на 5-10% за счет дифференцированного подхода к критической температуре стальных конструкций и применения «мембранного эффекта» - возможность не производить огнезащиту на второстепенных балках композитных перекрытий.

С другой стороны, введение в Украине европейских норм откроет наш рынок для европейских проектных компаний, что приведет к усилению конкуренции и, в свою очередь, еще больше подтолкнет украинских проектировщиков активнее переходить на европейские нормы.

Для более быстрого перехода на европейские нормы очень важно чтобы регулятор определил сроки, в течение которых параллельное существование двух регулятивных систем прекратится и действующими будут лишь европейские нормы.

Какие виды стальных конструкций экономически целесообразны для строительства ТЦ/ТРЦ?

Наибольшую экономическую выгоду при строительстве каркасов торговой недвижимости дают украинские легкие металлические конструкции (ЛМК) полной заводской готовности с обязательной болтовой сборкой на монтажной площадке. При таком подходе неоспоримыми преимуществами для заказчика строительства станут:

·         Экономия средств. Стальной каркас с фундаментами дешевле, чем бетонный с фундаментами при качественном проекте.

·         Сокращение сроков строительства. Наиболее трудоемкие процессы перенесены на высокотехнологичное производство, что составляет 75-80% от общей трудоемкости работ, минимальная трудоемкость на монтаже - 20-25%.

·         Вариативность. Возможность изменения конструктивных или эстетических решений в процессе строительства.

·         Свобода. У стальных конструкций нет ограничений в выборе геометрической формы, они не зависят от отсутствия квалифицированных кадров на стройплощадке и не требуют устройства дорогостоящих временных коммуникаций для обеспечения работы на стройплощадке.

Примерами эффективного применения украинских ЛМК при строительстве ТЦ и ТРЦ служат сети Магеллан, Эпицентр, Караван, Новая Линия, Новус, в которых заказчики на базе фактических показателей стоимости металлоконструкций принимали решения о строительстве новых магазинов по технологии украинских ЛМК.

В чем состоят принципиальные различия в подходах к проектированию и строительству одноэтажных и многоэтажных зданий торговли?

С точки зрения проектирования несущих конструкций подходы принципиально не отличаются. Единственной особенностью можно рассматривать только наличие в многоэтажных зданиях перекрытий, на которых отсутствует большое количество технологического оборудования. Как правило, технологическое оборудование размещают на покрытии, в связи с чем, при возведении многоэтажных зданий, возможна быстрая выдача проектной документации в отношении нижних этажей в производство и параллельная доработка проекта покрытия.

Влияют ли на выбор несущих металлоконструкций особенности будущей эксплуатации здания?

Архитектор обычно уделяет повышенное внимание несущим металлоконструкциям светопрозрачных конструкций (фасады, входные группы, фонари) и архитектурным элементам (купола, лестницы, декоративные парапеты, солнцезащитные экраны и т.п.). Функциональное назначение будущих помещений практически не влияет на тип металлоконструкций.

Существуют ли оптимальные с точки зрения экономики строительства и эксплуатации конструктивные решения для зданий торгового сегмента?

Главная задача проектировщика - выбрать  нужную конструкцию, исходя из требований заказчика. Если расположить различные конструктивные решения с оптимальной стоимостью в порядке от максимального удовлетворения требований заказчика до минимального, мы получим такой ряд:

·         Легкие металлические конструкции.

·         Легкие металлические конструкции покрытия + монолитные железобетонные конструкции перекрытия.

·         Легкие металлические конструкции покрытия + сборные железобетонные конструкции перекрытия.

·         Сборные железобетонные конструкции.

·         Монолитные железобетонные конструкции.

На чем, по Вашему мнению, можно сэкономить при возведении торговой недвижимости без ухудшения эксплуатационных характеристик здания?

Выбор  конструкций для будущего объекта заказчиком производится самостоятельно, зачастую основываясь на личных предпочтениях лица, принимающего решение, что отображается в техническом задании каждого из проектов. Вопрос экономии при этом неоднозначен, так как может быть выражен в примененных материалах, конструктивном решении относительно высоты (этажности), площади объекта строительства и пр. В данном случае речь будет скорее идти о достижении оптимального соотношения стоимости строительства и эксплуатационных затрат здания при условии достижения заданных требований. Здесь экономия может достигаться за счет снижения непроизводительных расходов материальных, трудовых и финансовых ресурсов.  Исходя из этого одним из главных факторов успеха, на котором нельзя экономить, является привлечение профессионалов в сфере проектирования и группы управления проектом. От эффективной работы этих двух команд полностью зависит стоимость строительства, причем в гораздо большей степени, чем выбор того или иного материала.

Также известна истина о том, что экономия за счет более дешевых стройматериалов, как правило, сопряжена с ухудшением технико-эксплуатационных характеристик объекта. Целесообразность такой экономии следует оценивать с точки зрения целей, которые стоят перед заказчиком и назначения объекта.

Если говорить не только о строительных работах, а об оснащении здания оборудованием и механизмами, связанными с функциональным назначением объекта (холодильные машины, системы кондиционирования, отопления, сигнализации, технологическое оборудование, лифты, травелаторы, грузоподъемное оборудование и т.д.), то их стоимость  может на порядок превышать стоимость каркаса здания. Соответственно, экономия на строительных материалах не сильно отразится на стоимости готового объекта, а ошибки в проекте или неправильные решения в ходе строительства наоборот могут существенно увеличить итоговую стоимость объекта.

Появились ли в последнее время новые материалы или конструктивные решения для удешевления строительства зданий из металлоконструкций в сегменте ТЦ и ТРЦ?

Сегодня  у производителей металлоконструкций есть большой арсенал средств оптимизации стоимости строительства. Совершенствуется технология выполнения работ, используется автоматизация и механизация процессов для конструктивных решений, разработанных ранее (системы Butler, Молодечно, Кисловодск, балка с тонкой или гофрированной стенкой и другие).

В последнее время на многих проектах используется беспрогонная схема покрытия с применением профнастила большого сечения.

Оптимизация сводится к получению минимальной стоимости 1 кв.м и минимальных сроков строительства при условии высоких эксплуатационных свойств конструкций и высоком уровне качества продукции, в результате стоимость строительных работ по каркасу может быть снижена в среднем на 7-10%. В рамках оптимизации осуществляется детальный анализ конструктивной схемы здания с разработкой нескольких вариантов оптимизации, с последующей детальной проработкой технологии изготовления и монтажа для минимизации стоимостных параметров и затрат времени на производство и монтаж.

Некоторые эксперты рынка недвижимости высказывают мнение, что сегмент торговых и торгово-развлекательных центров в Украине приближается к насыщению. Как вы оцениваете перспективы развития этого направления коммерческой недвижимости?

Объективные показатели показывают, что киевский рынок торговой недвижимости еще находится в стадии своего формирования. Здесь насыщенность отличается от показателей даже восточноевропейских столиц. Но при этом мы видим, что в первую очередь, инвесторы должны выходить с более качественными, уникальными проектами, чтобы привлечь покупателей и арендаторов, точно позиционировать проект, делать его уникальным. С другой стороны, региональный рынок развит достаточно слабо и инвесторам здесь еще предстоит большая работа, поэтому он обязательно будет расти.