• Головна / Main Page
  • СТРІЧКА НОВИН / Newsline
  • АРХІВ / ARCHIVE
  • RSS feed
    • Начало в 12:00

    Александр Бондаренко - президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

    Александр Бондаренко - президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

    Тема: Анализ рынка недвижимости, проблемы его детенизации

    Предлагаем нашим читателям вместе с Александром Бондаренко сделать анализ рынка недвижимости, обсудить проблемы его детенизации, а также обговорить преимущества и недостатки введения налога на имущество физических и юридических лиц.



    Он-лайн конференция окончена. Благодарим всех за участие.
    Задать вопрос
    имя:

    вопрос:

    email:

    код:

    Стенограмма:

    Слава 17:46

    возможно ли детенезировать рынок недвижимости в Украине? какие шаги должны быть для этого предприняты?

    ответ:

    Спасибо за хороший вопрос. Вообще-то это могло бы быть темой для большого круглого стола, в котором приняли бы участие не только специалисты в сфере операции с недвижимостью. На мой взгляд, две основные причины, которые загоняют рынок в тень – это неурегулированность земельных отношений и законодательная неурегулированность деятельности на рынке недвижимости. Хотелось бы, чтобы на эту тему высказались те люди, в руках которых находятся властные полномочия и специалисты из разных сфер деятельности.


    Василий 17:47

    Вы считаете целесообразным введение налога на недвижимость?

    ответ:

    Разберемся с терминами. Налога на недвижимость в настоящее время нет. Есть налог на операцию с недвижимым имуществом, который был введен после принятия Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц». По моему глубокому убеждению, такой налог вреден. В большинстве стран мира такого налога не существует. Законодатель, минимизируя фискальную нагрузку на операцию с недвижимым имуществом, тем самым стимулирует оборот недвижимости. Американцы подсчитали, что 1 доллар, вложенный в недвижимость, тянет за собой 7 долларов в смежных отраслях производства (стройматериалы, инженерное оборудование, мебель, бытовая техника и т.д.), чем больше оборот недвижимого имущества, тем больше налогов государство получает на смежных рынках.

    Налог на недвижимое имущество действительно необходим, как налог на богатство. И опыт цивилизованных стран подсказывает, что поступление от этого налога должны идти в местные бюджеты и расходоваться исключительно на поддержание инфраструктуры рынка недвижимости: санацию улиц, ремонт теплосетей, коллекторов, крыш. Рядовой гражданин, зная, куда идут деньги от уплаченного налога на недвижимость, понимает, что подобного рода налог ему лично выгоден, поскольку его недвижимость становится дороже после ремонта. Такой гражданин становится добропорядочным плательщиком налога. В Украине такой налог должен быть именно налогом на богатство. Не должно облагаться налогом  определенное количество квадратных метров жилья на семью, например, 70 или 100. Если же семья владеет несколькими квартирами или большими загородными домами, или и тем и другим, то такая семья и должна нести основную налоговую нагрузку. Но что касается принятия закона «О налоге на недвижимость», то я в этом отношении большой пессимист. Я не думаю, что такой закон будет в ближайшее время принят.


    Ира 11:06

    - По оценкам вашей же ассоциации средняя цена недвижимости по Киеву 2600 долларов, а реальная - не больше 300. При этом квартиры-то лучше не стали, а цены растут. Как Вы прогнозируете, возможно ли падение цен на столичное жилье?

    ответ:

    Мне не понятен термин «реальная цена». Если вы имеете ввиду себестоимость строительства, то в Киеве она гораздо выше - от 600 до 900 долларов за квадратный метр в зависимости от многих причин, в первую очередь, от местоположения. И не согласен с вами, что квартиры лучше не стали. То, что строят сейчас, гораздо лучше по архитектурно-планировочным решениям, по используемым стройматериалам, по инженерному оборудованию. Рост цен на вторичном рынке напрямую с качеством в настоящее время не связан. Причина роста в недостатке предложения на первичном рынке. Об этом мы говорили чуть раньше.


    Valentina 11:11

    В чем заключается международная деятельность Ассоциации?

    ответ:

    Общественная организация специалистов по недвижимости Украины среди прочих задач ставит перед собой цель развивать международные контакты для повышения профессионального уровня украинских риэлтеров и для установления деловых отношений с зарубежными коллегами. Кроме того, АСНУ является учредителем центральноевропейской сети ассоциации по недвижимости, в которую входит 15 стран. А также поддерживает тесные деловые контакты с российской гильдией риэлтеров и с Национальной ассоциацией риэлтеров США. Мы уверены, что международное сотрудничество общественных организаций позволяют ее членам быть более успешными в бизнесе, отслеживать основные тенденции развития рынков недвижимости разных стран.




    Вика 11:20

    Когда риэлтерские компании начнут нести ответственность за оказанные услуги и как этого можно добиться? По мне так просто вопиющий случай, когда «Благовест» «сосватал» людям «Элиту-центр», но при этом вышел сухим из воды.

    ответ:

    К сожалению, в настоящее время риэлтерский бизнес в Украине законодательно не урегулирован. Для того чтобы клиент, который всегда прав, мог предъявить претензии агентству недвижимости в случае профессиональной ошибки или профессиональной халатности, необходимо принять закон «О риэлтерской деятельности», который бы предусматривал как права, так и обязанности риэлтеров. Мы всегда выступали за то, чтобы такой закон был принят. Но, к сожалению, «маємо те, що маємо».

    Нам известно, что группа народных депутатов работают в настоящее время над таким законопроектом.



     


    Тарас 11:25

    Звідки беруться ціни на квартири? Які вартості заповнюють різницю між собівартістю та ринковою ціною?

    ответ:

    Мова йде, мабуть, про первинний ринок нерухомості. В ринкових умовах ціна формується з урахуванням багатьох чинників. Найголовніший чинник, який впливає на ціноутворення зараз – це попит. Оскільки пропозиція суттєво відстає від попиту, ціна буде зростати до того часу, поки покупець буде готовий її платити. Суттєво знизити ціни на первинному ринку можна тільки шляхом збільшення пропозицій. Тобто треба багато будувати.

    За європейськими стандартами для того, щоб відновлювати житловий фонд, треба щорічно будувати один квадратний метр на жителя країни. В Китаї в минулому році збудували 1 млрд. 300 млн. кв. метрів житла. В Україні треба щороку будувати 47 млн. кв. метрів житла. Відповідно, в Києві - 3 млн. Але, на жаль, в минулому році в Києві було збудовано лише 1 млн. 200 тис. кв. метрів. І цього, звичайно, мало.

    Для того щоб збільшити обсяги будівництва треба радикально вирішити питання із землею. Те, що ми спостерігаємо останнім часом в багатьох містах і, зокрема, в Києві, це ніякого відношення не має до ринкового статусу України. Взагалі в тлумачних економічних словниках терміну «виділення землі» не існує. Земля має продаватися забудовнику за ринковими цінами, причому продаватися не земля, а інвестиційний проект. Тільки тоді буде прозора, зрозуміла і справедлива процедура переходу прав власності на землю і це стане стимулом для розвитку первинного ринку. Коли суттєво збільшиться пропозиція, ціна збалансується по осі «ціна – якість».



     


    Віталій 12:00

    Люди часто залишаються незадоволеними роботою рієлторів. Поясніть будь-ласка, за що, власне кажучи, клієнт платить рієлторові, особливо на ринку первинного житла?

    ответ:

    На жаль, змушений з вами погодитись і відповідь на це питання лежить в площині знову ж таки законодавчого забезпечення ріелтерської діяльності. Для того щоб клієнт міг пред’явити претензію ріелтеру, необхідно, щоб був затверджений національний стандарт ріелтерської послуги. І тоді якщо фахівець виконає свою роботу не в відповідності до стандарту, можна буде йому пред’явити претензію. Людина сама має вирішувати, звертатись їй до агенції нерухомості чи самостійно займатись пошуком необхідного об’єкту нерухомості.  Якщо ви любите ризик, і готові пожертвувати великими сумами, то можна самостійно пірнати в бурхливе море ринку нерухомості. На жаль, досить багато кримінальних випадків на ринку нерухомості. Звертаючись до агенції, клієнт розуміє, що він платить за фахову пораду, за неупередженість, за відстоювання його інтересів, за мінімізацію ризиків.


    Александр 12:02

    Существуют ли в Украине учебные заведения, готовящие на государственном уровне риэлторов-специалистов или все ограничивается курсами брокеров?

    ответ:

    Существуют. В Киеве работает Киевский колледж недвижимости, который готовит специалистов на уровне бакалавра, Донецкий экономический техникум и Киевский индустриальный техникум готовят младших специалистов. Два года назад Черкасский филиал Киевского института технологии и дизайна начал готовить студентов по специальности «Ріелтерська справа». Кроме того, АСНУ по программе сертификации риэлтеров проводит в Киеве, Луганске, Донецке и Севастополе курсы, на которых слушатели получают базовое знание по специальности. Программа этих курсов согласованы с Фондом госимущества Украины и Министерством юстиции Украины.

     


    Наташа 12:23

    Ответьте пожалуйста, квартиры то дорожают, то дешевеют ??? Или это ошибочное мнение ???


    ответ:

    Рынок недвижимости развивается циклично. Исходя из этого, вы, безусловно, правы. В настоящее время рынок недвижимости Украины находится на восходящем тренде. Причем цены растут, на мой взгляд, катастрофически быстрыми темпами. Все рекорды в прошлом году побил Луганск. На некоторых сегментах вторичного рынка жилья цены возросли за год на 100%. И происходило это, в первую очередь, потому, что последние годы в Луганске ничего не строят. В Киеве цены за прошлый год в среднем выросли на 67%. И это очень много. Настораживает тот факт, что цены растут большими темпами, чем доходы населения. Но предполагать в ближайшем обозримом будущем обвал на рынке недвижимости не следует. Слишком уж спрос превышает предложение.


    Специалист 12:25

    Я молодой специалист без начального капитала. Получаю 350 у.е.. Есть ли возможность получить кредит для покупки жилья без внесения определенной стартовой суммы, но с выплатой ежемесячно около 150 у.е.? г.Киев.



    ответ:

    К сожалению, нет. Те попытки, которые были сделаны предыдущим министром по делам молодежи и спорта в направлении наведения порядка в Фонде молодежного кредитования, пока не принесли ощутимых результатов. В этом вопросе у меня пессимистический прогноз. Могу вам посоветовать постоянно повышать свой профессиональный уровень, становиться высококлассным специалистом и зарабатывать больше. Только это даст вам реальный шанс в будущем решить жилищный вопрос.


    Федор 12:30

    Подскажите, пожалуйста, какие документы необходимо иметь по квартире, которую я собираюсь купить, чтобы свести к минимуму возможные следующие проблемы после того как я стану ее владельцем( кто-то найдется прописанный, проживает неполнолетний, наложен арест, .............)

    ответ:

    Свести к минимуму ваши риски поможет профессиональное агентство недвижимости. Если вы решили покупать объект самостоятельно, то вам необходимо знать следующее: на квартиру должен быть правоустанавливающий документ (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи и т.д.), справка-характеристика из БТИ, выписки из реестра об отсутствии запрета, разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если совладельцем квартиры является несовершеннолетний и ряд других справок, получение которых обеспечивает нотариус. Гарантировать отсутствие проблем, уходящих корнями в прошлое, может лишь тщательная риэлтерская экспертиза, которую неспециалист осуществить не сможет.


    Иван 12:35

    Все риэлтеры признают, что около 40% квартир на рынке скуплено "инвесторами". Объясните эту ситуацию

    ответ:

    Вы, наверное, имеете ввиду первичный рынок. Действительно, по оценке специалистов, от 25 до 50% строящегося жилья выкупают частные инвесторы, ожидая хороших прибылей. Но, во-первых, обращаю ваше внимание на то, что такого рода бизнес достаточно рискованный («Элита-центр», наверное, кого-нибудь уже научила). Во-вторых, свободные деньги в Украине, к сожалению, некуда вкладывать, кроме рынка недвижимости. Реально не работает рынок ценных бумаг, низки ставки по депозитам и достаточно высоки риски, и именно поэтому первичный рынок недвижимости столь привлекателен. Вы, наверное, негативно относитесь к «инвесторам», но, я считаю, что в какой-то степени они двигают развитие строительной отрасли. А это благотворно сказывается на смежных отраслях экономики.


    Костя 12:40

    сейчас большинство участников рынка оперируют такими понятиями как, спрос превышает предложение в несколько раз, потому что очень большая трудовая миграция. После выборов приехало очень много покупателей из Донецка. А кто занимается реальной оценкой спроса?

    ответ:

    Названные вами факторы, безусловно, присутствуют. Но это исчерпывающий список причин роста цен. Изучением портрета покупателя занимаются аналитики рынка недвижимости, в частности, Комитет по анализу рынка недвижимости АСНУ. К сожалению, таких аналитических исследований, на мой взгляд, недостаточно. Это направление в Украине еще необходимо развивать.


    		При использовании материалов сайта в печатном или электронном виде активная ссылка на www.e-news.com.ua обязательна.