Wohnungsmarkt in der Ukraine 2025: Preisanstieg und rege Nachfrage, insbesondere in den Frontregionen

Der ukrainische Immobilienmarkt zeigt 2025 trotz des andauernden Krieges und der wirtschaftlichen Instabilität Anzeichen einer Stabilisierung und Erholung. Die Wohnungspreise sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gestiegen, und die Nachfrage nach Wohnraum hat spürbar zugenommen. Staatliche Förderprogramme für Hypotheken und Wohnungssanierung haben dabei eine wichtige Rolle gespielt.

Laut der Analyseplattform LUN hat sich der Markt an die Bedingungen des Kriegsrechts angepasst und reagiert nun weniger empfindlich auf Beschuss und Stromausfälle. Gleichzeitig ist in den meisten Regionen ein stetiger Anstieg der Verkäufe, ein Preisanstieg und eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen zu verzeichnen.

Insbesondere die Front- und Hafenstädte Charkiw, Sumy und Odessa weisen eine besondere Dynamik auf. Hier sinken die Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt nicht mehr, und die Mietpreise haben begonnen zu steigen. In Odessa beispielsweise stieg die Miete für Einzimmerwohnungen von 7.000 UAH auf 13.000 UAH, was einer Verdopplung des Preises und einem jährlichen Wachstum von 18 % entspricht.

Auch der Primärmarkt erholt sich aktiv: Im ersten Halbjahr 2025 wurde mit dem Bau von rund 48.900 Wohnungen und Einfamilienhäusern begonnen, 35 % mehr als im Vorjahr. Die größte Bautätigkeit wurde in den Regionen Kiew, Lwiw und Iwano-Frankiwsk beobachtet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauten stieg in fast allen Städten, mit dem größten Anstieg in Odessa (+19 %) und Chmelnyzkyj (+14 %). Lwiw führt die Liste der teuersten Neubauten an, gefolgt von Kiew und Odessa. Hauptgründe für den Preisanstieg waren die gestiegenen Kosten für Baumaterialien, der Arbeitskräftemangel, die höheren Löhne im Baugewerbe sowie die Kosten für Sicherheit und Energieunabhängigkeit.

Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt stiegen die Preise fast landesweit, insbesondere für Zweizimmerwohnungen. Dies deutet auf die Integration von Binnenvertriebenen in neue Gemeinschaften hin. In einigen Städten wie Ternopil, Odessa und Riwne erhöhten sich die Preise für Einzimmerwohnungen um 18–21 %. Trotz der Preissteigerungen ist Wohnraum mancherorts erschwinglicher geworden: In mehreren Großstädten benötigt man heute weniger Jahresgehälter als im Vorjahr, um eine Einzimmerwohnung zu erwerben. Die Vermarktungsdauer von Wohnungen verkürzte sich auf 45–50 Tage, was auf einen schnelleren Immobilienumsatz hindeutet.

Staatliche Programme stützten den Markt maßgeblich. Das Vorzugsdarlehensprogramm „eOselya“ ermöglichte die Vergabe von über 21.000 Krediten mit einem Gesamtvolumen von über 31 Milliarden UAH, davon 4.300 im Jahr 2025 für Neubau- und noch nicht errichtete Wohnungen. Rund 2.600 Wohnungen wurden über „eOselya“ auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt erworben. Das Wohnungsbauprogramm für Binnenvertriebene „eVidnovlenie“ stellte über 28.000 Familien Wohnungsbauzertifikate zur Verfügung, und fast 19.000 haben bereits neue Wohnungen erworben.

Damit wurde 2025 zu einem Jahr der Anpassung, Stabilisierung und einer spürbaren Erholung der Nachfrage auf dem ukrainischen Wohnungsmarkt, insbesondere in den an das Kampfgebiet angrenzenden Regionen. Staatliche Hypotheken- und Wohnungsbauprogramme wirkten dabei als wichtiger Katalysator.