Перепродажа – естественный путь развития объектов коммерческой недвижимости

Последние несколько лет характеризуются оживлением на рынках недвижимости. 2005 год в этом смысле не стал исключением. Кроме прироста площадей, этот год стал знаменательным в плане появления большого количества новых проектов, особенно в торговой недвижимости. Для офисной недвижимости 2005 год в Киеве стал годом наибольшего прироста площадей. Все эти процессы сопровождаются ростом цен на рынке строительства, на землю, услуги и т.д., что в свою очередь удорожает стоимость аренды и продажи уже готовых площадей.

«Сегодня динамика рынка настолько изменяет стоимостные показатели аренды, стоимости участков, строительства и, непосредственно, стоимости коммерческой недвижимости, что позволяет многократно в течение года получать дополнительные прибыли спекулирующим на таком подъеме компаниям», - рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», специализирующейся на создании и развитии объектов коммерческой и жилой недвижимости. – «Если взять данные обзора рынка за 2005 год, основанные на исследованиях, проведенных нашей компанией в разных регионах Украины, и ежегодных опросов участников рынка,  то  изменение ставок аренды, к примеру, в офисной недвижимости составило 60%. Подобный рост цен позволяет по доходному методу переоценить стоимость коммерческой недвижимости и, к примеру, при перепродаже получить две цены вместо одной». 

Поэтому сегодня мы все чаще слышим о продаже и перепродаже существующих торговых и бизнес центров Киева. И для этого есть ряд причин. Во-первых, активизировались инвесторы, во-вторых, проекты, построенные 3-4 года назад, достигли точки окупаемости, и пришли к  завершающему этапу девелоперского проекта - продаже. 

Подобный путь развития коммерческой недвижимости является естественным. Это связано с логикой и задачами девелопера при выводе проекта на рынок. «Обычно, созданная девелопером коммерческая недвижимость, уступается в первые годы реализации проекта инвестиционным компаниям, которые в последствии привлекают управляющие компании для управления их новыми активами», - рассказывает Вадим Непоседов. – «Продажа проекта является естественным выходом девелопера из проекта с целью использования средств на развитие новых проектов в сфере недвижимости».

Готовность наших девелоперов и управляющих компаний продавать проекты изначально заложена в сути этого бизнеса. А возможность и желание покупать в основном у иностранных компаний возникли с появлением высокодоходных проектов, построенных по современным технологиям и отвечающим международным стандартам. Соответственно появился покупательский спрос.

«Несколько лет назад подобных сделок практически не было. Это связано с тем, что инвестиционная привлекательность готовых проектов недвижимости была практически на нулевой отметке в связи с отсутствием таковых. Большинство проектов появились у нас в 2003-2005 гг., и уже сегодня они готовы к продаже или перепродаже», - рассказывает Вадим Непоседов. – Так, одной из последних успешных сделок была продажа ТЦ «Пирамида», где мы выступали эксклюзивным агентом. Успешность этого проекта подтвердилась его завершенностью, а именно, продажей комплекса».

ТЦ «Пирамида» входит в пятерку самых успешных торговых центров Киева. Здесь высокие арендные ставки, нет вакантных площадей, удачный формат, практически нет текучести арендаторов, удачное расположение — все это приносит более высокую доходность. ТЦ «Пирамида» общей площадью более шестнадцати тысяч квадратных метров был открыт два года назад.

Однако, это не первая сделка по перепродаже современного коммерческого объекта. Пионером стал офисный центр «Артем», который был куплен в конце сентября 2003 года. Потом иностранцами был приобретен Horizon Tower (еще на стадии строительства) и позже сдан в аренду, а затем продан локальному игроку. В прошлом месяце продан бизнес-центр «Леонардо», и было объявлено о продаже «Подол Плаза». На рынке торговой недвижимости в конце 2005 года были проданы ТЦ первого поколения торговой сети «Квадрат» (ТЦ «Квадрат на Дружбы Народов», ТЦ «Квадрат на площади Славы»,  ТЦ «Квадрат на Шулявке»).

Эксперты считают, что они не будут последними. «Сегодня «Украинская Торговая Гильдия»  готовит первый реестр объектов коммерческой недвижимости для продажи, в который войдут большинство известных бизнес и торговых центров Киева», - рассказывает Вадим Непоседов. – «С конца прошлого года переговоры о продаже бизнеса ведут практически все собственники киевских торговых центров».

Таким образом, в ближайшее время можно ожидать некоторого всплеска на рынке продаж. Это поддерживается растущим интересом к украинскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов. Оценив риски строительства в Украине, они предпочитают выкупать уже готовые объекты коммерческой недвижимости, заполненные арендаторами. Для них такой путь является одним из двух реальных на сегодняшний день вариантов выхода на наш рынок.

Второй путь – это совместное создание проекта, которым чаще всего идут иностранные девелоперы, имеющие финансирование от западных фондов. Они готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей, и которая по обязательствам берет на себя все документальное и юридическое сопровождение. И здесь есть два пути развития дальнейшего сотрудничества. В первом случае, украинская сторона выходит из проекта после его согласования и получения разрешения на строительства, во втором – уже после ввода в эксплуатацию, кода объект набирает необходимых оборотов, выходит одна из сторон. 

Поэтому будем надеяться, что дальнейшее развития рынка коммерческой недвижимости будет сопровождаться созданием успешных бизнес и торговых центров, что в свою очередь привлечет в Украину еще больше иностранного капитала, способствующего развитию, как недвижимости, так и экономики страны в целом.

«Украинская Торговая Гильдия»