Открытие рынка земли: чего ждать украинцам - рассказывает Инна Геннадьевна Бурба

О том, что такое рынок земли, и какие риски и перспективы несет отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного значения, рассказала юрист высшей категории, консультант по юридическим и экономическим вопросам Бурба Инна Геннадьевна.
 
В Украине насчитывается около 7 миллионов владельцев земельных паев, но продать их они не вправе. С 2001 года в стране действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного значения. Под него попадает 66% всей территории Украины, или 41,2 миллиона га.

Изначально запрет вводился как временная мера и должен был действовать до 2005 года: раздать землю, раздали, а нормативную базу, которая могла бы защитить права ее владельцев, не создали. Проблема остается актуальной и по сей день.
В декабре текущего года мораторий был продлен в десятый раз — до 1 января 2020 года. До этой даты Кабмин должен разработать проект земельной реформы, а Верховная Рада - утвердить его и открыть рынок земли. Это неизбежно привлечет инвестиции в Украину и увеличит поступления в государственный и местные бюджеты. Пока же, по подсчетам экономистов, из-за моратория Украина ежегодно недополучает приблизительно 1% роста ВВП.

Согласно соцопросам, количество украинцев, поддерживающих открытие земельного рынка, растет, сегодня свои паи готовы продать около 8% собственников. К тому же, согласно решению Европейского суда по правам человека, запрет на свободное распоряжение землей сельхозназначения нарушает права ее владельцев, и в мире осталось всего восемь стран, в которых эти права не соблюдаются, — Конго, Северная Корея, Куба, Венесуэла, Китай, Таджикистан, Беларусь и Украина. То есть, пока в стране ведутся жаркие дебаты, нужно ли давать украинцам право свободно распоряжаться землей, весь мир уже давно на этом вопрос ответил. Вместе с тем, предстоящее открытие рынка земли продолжает обрастать страхами, которые необходимо развеять.

Землю скупят за бесценок

Украинская земля сегодня действительно оценивается значительно дешевле, чем в других европейских странах, но, в основном, по причине продолжительного действия моратория. Уже за год-два с момента открытия рынка прогнозируется рост средней цены за гектар с $ 1,3-2 тыс. до $3 -3.5 тыс. Однако, в первые месяцы следует ждать небольшой откат из-за завышенных ожиданий, на основании чего противники реформы уже сейчас пытаются раздуть панику среди аграриев и землевладельцев. На самом деле, поводов для беспокойства нет, так как рынок плавно стабилизируется и начнет медленный рост.

“По этой причине владельцам земли не стоит спешить с продажей. Внедрение земельного рынка стимулирует рост экономики, и спрос на земельные активы со временем увеличится” - отметила Бурба Инна.

Землю скупят иностранцы

Миф, не имеющий ничего общего с реальностью, поскольку по законодательству украинские земли с/х назначения не могут передаваться в собственность иностранцам. Иными словами, иностранные граждане не включены в перечень субъектов права собственности на земли с/х назначения. Они могут наследовать земельные участки, но обязаны отчуждить их в течение 1 года со дня вступления в права собственности. Кроме того, в новом проекте земельной реформы предусмотрен ряд санкций в отношении отдельных иностранных государств и их резидентов, а именно запрет на приобретение в собственность и распоряжение землями с/х назначения на территории Украины.

С другой стороны, запрет на покупку украинских земель иностранцами может негативно сказаться на международном имидже Украины и притоке инвестиций в аграрный сектор. Как будет на самом деле, покажет время, но в правительстве на всякий случай готовят альтернативный законопроект об обороте земель №2178-10, по которому иностранцы получат право приобретения украинских с/х земель после 2024 года. В частности, особого внимания требует регулирование продажи земли на приграничных территориях, где люди, имеющие двойное гражданство, могут скупить паи и потом претендовать на них на правах гражданина другого государства.

Землю скупят крупные агрохолдинги

Данное суждение также разбивается о законопроект №2178, согласно которому максимальная площадь с/х земель в собственности ограничена 15% от общего количества с/х земель в области и 0,5% в Украине. Такие рамки делают невозможной концентрацию земель в руках 2-3 агрохолдингов, и призваны стимулировать развитие малых и средних фермерских хозяйств.

Вырастет безработица на селе

Сельские жители опасаются, что открытие рынка земли сократит количество фермеров, арендующих землю и не имеющих возможности купить ее. Как следствие, это уменьшит количество наемных работников. Опасения не беспочвенны, но ситуация имеет и другую сторону. Открытие рынка земли даст возможность выручить средства от продажи земельных паев и инвестировать их в другие активы или предпринимательскую деятельность. Это приведет к увеличению числа самозанятых лиц и новых рабочих мест. Также после снятия моратория, земля может быть использована как предмет залога, что усилит мотивацию будущих предпринимателей к развитию бизнеса.

Наступит продовольственный дефицит

Мнение, опять же, строится на том, что землю скупят крупные агрохолдинги или иностранцы и будут использовать ее либо не по назначению, либо вывозить выращенную на ней продукцию за пределы Украины, образуя недостаток продовольствия внутри страны. Однако, следует понимать, что вопрос продовольственной безопасности регулируется не правами на землю, а экспортно-импортной политикой государства. И здесь Украина уже несколько лет выступает крупнейшим экспортером аграрной продукции, объем которой почти в 5 раз превышает импорт.

Есть и другие мифы по поводу рынка земли, но как заверила Инна Бурба -  большинство из них носит манипулятивный характер с целью сохранения моратория. А он сегодня выгоден лишь тем, кто продолжает распоряжаться украинской землей незаконно, с помощью «серых» схем.

В то же время, в правительстве соглашаются, что для успешного запуска рынка земли необходимо обеспечение ряда ключевых условий:

•      эффективная борьба с рейдерством;
•      кредитование потенциальных покупателей под низкий процент;
•      наведение порядка в Госгеокадастре.

Не менее важны и факторы информационной поддержки и рейтинга власти. Если их уровня будет недостаточно, нововведение, возможно, придется в очередной раз отсрочить, что не лучшим образом отразится на росте экономики и доверии к Украине в мире.

Читайте также авторский материал Инны Бурбы на тему: “Перспективы мировой экономики во второй половине 2019 — первой половине 2020 года”.