Рынок недвижимости: инвестирование в новостройку

В условиях отсутствия реальной ипотеки, рассрочка от застройщиков становится чуть ли не единственной схемой кредитования при приобретении недвижимости. И многие покупатели продолжают активно использовать эту возможность.

Девальвация национальной валюты, естественно, привела к пересмотру ценовой политики во всех сферах отечественной экономики. Недвижимость, и, в первую очередь, первичная не стала исключением. До начала кризиса строительные компании , стремившиеся преодолеть высокий уровень конкуренции, наперебой предлагали разнообразные программы лояльности, скидки и рассрочки. В связи с ростом цены на квадратный метр в гривне и общим снижением доходов населения, это стало еще более актуальным.

С другой стороны, при колеблющемся курсе гривны и неопределенных экономических перспективах, растущих ценах на строительные материалы и услуги, компании-застройщики также вынуждены искать оптимальный баланс между удовлетворением запросов клиента и собственной выгодой.

Рассрочка и скидки: плюсы и минусы

Самый распространенный вид рассрочки сегодня - до окончания строительных работ и введения дома в эксплуатацию. В данном случае, компании предлагают при первом взносе в 10-30% оставшуюся сумму вносить равномерными платежами до конца строительства. Преимущество такого предложения состоит в том, что покупатель имеет временной зазор для аккумуляции нужных средств. Кроме того, подобная схема может помочь минимизировать потери в случае, например, долгостроев или замораживания строительства. Хотя долгострой сегодня редкость.

Основной недостаток данной схемы для клиента состоит в том, что нестабильность национальной валюты вынуждает строительные компании постоянно индексировать цену квадратного метра. При этом, как правило, для покупателя фиксируется только стоимость фактически оплаченной площади.

Некоторые застройщики дополнительно предлагают рассрочку в течение 2-3 лет по окончанию строительных работ. По их словам, это позволяет дополнительно привлечь клиентов, особенно на завершающих этапах строительства. Такая рассрочка может быть как беспроцентной, так и под небольшие, по сравнению с банковскими, 5-10%, поэтому, в любом случае, для покупателя предложение оказывается выгодным.

Встречаются и нестандартные предложения. «Одна из наших программ, - рассказывает Дмитрий Плосконос, руководитель отдела продаж объектов недвижимости ПСГ «Ковальская», - 50% на 50%. Это значит, что при покупке квартиры инвестор имеет возможность оплатить половину стоимости объекта в период строительства, а вторую погасить после введения дома в эксплуатацию. Срок может быть более года, без каких либо ежемесячных платежей. При этом, стоимость квадратного метра фиксируется на момент подписания договора».

А вот при 100% предоплате строительные компании, как правило, готовы предоставить покупателю существенные скидки - до 10-15% от стоимости. Негативными моментами в таком случае могут стать, во-первых, необходимость иметь на руках крупную сумму. Во-вторых, покупателю следует убедиться, что согласно подписываемому договору, стоимость квадратного метра будет зафиксирована. В противном случае, может оказаться, что после завершения строительства придется доплачивать разницу курса на момент совершения сделки и сдачи дома в эксплуатацию. Ну и конечно, при 100% предоплате есть риск потери всех средств в случае остановки строительных работ.

Позитивным моментом здесь при правильном оформлении всех документов и с учетом надежности компании-застройщика будет ожидание своевременного окончания строительства без необходимости дальнейших трат.

«Рассрочка от застройщика была и остается одним из основных инструментов в системе покупательской лояльности, - утверждает Андрей Савчук, руководитель отдела продаж компании Geos. - Практически все застройщики предоставляют данную услугу. В то же время, в сегодняшней ситуации мало кто готов фиксировать цену квадратного метра».

Девальвация и страхование рисков

Любой бизнес начинается с целью получения прибыли. Строительство недвижимости - не исключение. Поэтому в условиях нестабильности экономики и продолжающихся колебаний курса национальной валюты, с одной стороны, и ценообразования в гривне - с другой, застройщики стремятся не только предложить выгодные условия клиентам, но и застраховать собственные риски.

«Риски, вызванные возможной девальвацией, могут быть минимизированы с помощью индексации цены продажи квадратного метра по оговоренной формуле. Такой подход гарантирует определенный уровень рентабельности, номинированный в твердой валюте», - считает Олеся Перчак, заместитель директора по вопросам маркетинга компании UDP.

В случае предоставления клиентам рассрочки застройщики также предусматривают, к примеру, неполную фиксацию стоимости жилья. Это означает, что стоимость квадрата фиксируется в договоре только в том объеме, который фактически оплачен. То есть размер ежемесячных платежей в дальнейшем может пересматриваться в зависимости от курса гривны.

Некоторые стабильные компании при этом предлагают своим клиентам в течение определенного срока, обычно около месяца, выплатить всю сумму по старому курсу.

Как страхуют риски инвесторы?

Речь здесь идет не об оформлении страхового полиса, хотя такая практика может стать дополнительной гарантией в случае приобретения недвижимости на первичном рынке.

Девальвация, как это ни странно, стимулирует и темпы строительства. «Многие застройщики, - рассказывает Оксана Голобородько, начальник департамента продаж корпорации «Укрбуд», - стараются застраховать риски, связанные с возможной дальнейшей девальвацией, опережающими темпами строительства. Покупатель же, со своей стороны, может зафиксировать собственные риски 100% оплатой стоимости объекта инвестирования».

Согласно информации от компаний-застройщиков, рассрочка оформляется в 95% случаев, когда речь идет о начале реализации проекта, а по мере приближения сроков сдачи пропорционально снижается, уступая первенство 100% предоплате и, соответственно, скидкам.

Рассрочка - для эконом-класса

Интересно, что соотношение схем оплаты (рассрочка или предоплата), по наблюдениям некоторых строительных компаний, зависит от класса недвижимости. Так, например, в эконом-классе жилья обычно около 55% от всего объема сделок проводятся с помощью схем рассрочки. В бизнес-сегменте этот показатель составляет уже порядка 45% от общего числа продаж. Ну а в премиум-классе - не более 30%.

Однако нестабильная политическая и экономическая ситуация внесла свои коррективы и в данный вопрос. В последнее время застройщики отмечают значительное снижение процента сделок на покупку первичной недвижимости с рассрочкой платежей. «По данным нашего аналитического отдела, - отмечает Юлия Горох, коммерческий директор группы компаний «Интергал-Буд», - этот показатель в последние месяцы составляет всего 20-25% от общего объема сделок. Основные причины падения спроса на рассрочку - ожидание покупателями дальнейшей девальвации национальной валюты и снижение уровня доходов, а также желание существенно сэкономить за счет предоставления застройщиками скидок до 10-15% при 100% оплате».

Кстати, именно схема скидок при 100% предоплате является для застройщиков - и представители многих компаний об этом говорят - более выгодной, поскольку позволяет в более сжатые сроки вернуть вложенные в проект собственные средства и перенаправить их на разработку новых объектов. Такой формат работы особенно актуален для компаний, использующих кредиты и другие схемы займа средств.

С другой стороны, компании, рассчитывающие, в первую очередь, на собственные финансы при возведении объекта, могут позволить себе более гибкие и удобные клиенту схемы расчетов, в том числе, и рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию и даже после окончания строительства.

Таким образом, и рассрочка, и скидки по-прежнему остаются действенными маркетинговыми инструментами многих строительных компаний. И хотя девальвация национальной валюты обусловила уменьшение количество совершаемых по этой схеме сделок, она будет пользоваться спросом у отечественного потребителя до тех пор, пока банки не предложат конкурентный продукт в виде доступного ипотечного кредита.

Источник: domik.ua