В 2013 году украинцы предпочитали покупать первичную недвижимость

Наиболее заметная тенденция 2013 года на рынке недвижимости — смещение внимания потенциальных покупателей в сторону новостроек. Как результат, вторичка по цене "догнала" первичку.

На протяжении всего 2013 года строительство жилья в Украине демонстрировало неплохие темпы как за счет строительства новых объектов, так и за счет введения в эксплуатацию долгостроев. Это привело к тому, что в некоторых сегментах объемы продажи жилья на вторичном рынке впервые за многие годы были ниже, чем на первичном рынке. Так, к концу года соотношение проданного первичного и вторичного жилья составляло 78% на 27%, хотя еще в начале года доля первичного жилья составляла 63%, а вторичного — 37%.

"Спрос на хрущевки и сталинки и вовсе опустился до минимума — эта категория жилья постепенно переходит в "неликвид". В том числе и из-за социального неблагополучия большинства районов, где такие дома находятся, их ветхости и отсутствия перспектив по реконструкции или модернизации. Кроме того, в 2013 году практически не было ипотечного кредитования — жизненно важного драйвера для вторичного рынка (на первичном рынке до 70-80% продаж происходит за счет рассрочки от застройщика)", — рассказывает руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.

Какое жилье в 2013 году покупал украинец

За счет активного строительства новых объектов на украинском рынке недвижимости в 2013 году выкристаллизовался новый сегмент — жилье "комфорт-класса" (условно): уже не эконом-, но еще не бизнес-класс. Такое жилье характеризуется улучшенными планировками однокомнатных квартир площадью до 50 кв. м, "двушек" до 60 кв. м и трехкомнатных квартир до 80 кв. м. Средняя стоимость такого жилья в пригороде составляет 7,6 тыс. грн/кв. м, а в Киеве — 13 тыс. грн/кв. м.

Обязательным атрибутом жилья комфорт-класса является развитая инфраструктура, наличие в пешеходной доступности детского сада, школы, магазина, аптеки. А также обустроенная придомовая территория с детской площадкой и паркоместами.

Уходящий год также показал, что в Украине возродился спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Конечно, количество проданных однокомнатных квартир в процентном соотношении все еще превышает продажи "двушек" и "трешек", но уже с средины 2013 года двухкомнатные квартиры стали продавать на 15-20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А в конце года застройщики эконом-сегмента даже столкнулись с нехваткой двухкомнатных и трехкомнатных квартир для потенциальных покупателей. "Причина в том, что в этом году все еще активно продавались дома, запроектированные в 2008-2009 годах, когда кризис не позволял строить "большое" жилье", — объясняет Дмитрий Шостя.

Знаковым завершением года стали массовые продажи нового элитного жилья в центре Киева. В ноябре-декабре предложение в этом сегменте выросло на 10-15%. Кроме того, на рынок постепенно стали возвращаться "инвесторы" — люди, приобретающие жилье "под сдачу" либо для дальнейшей перепродажи. Связано это, естественно, с нестабильной экономической ситуацией в стране: если до кризиса недвижимость приобреталась для заработка, то сегодня речь идет о том, что квартира может быть гораздо более надежным инструментом сохранения денег, чем депозит в банке.

Города-сателлиты вытесняют новостройки Киева

Качественное жилье в ближайшем пригороде Киева с хорошей транспортной доступностью становится более предпочтительным, чем квартиры в труднодоступных, депрессивных районах Киева. "Тем более что появились жилые комплексы нового для украинского рынка формата — европейское жилье за городом с инфраструктурой городского уровня. Отличительная особенность таких проектов — малоэтажные (максимум 6 этажей), стильные по архитектуре дома, рациональные комфортные планировки, развитая инфраструктура (такие себе мини-городки), обязательное наличие внутренних дворов с парками и прогулочными зонами, и главное — доступная цена", — рассказывает руководитель проекта "Жилой комплекс "Столичный" Валерий Зализный.

Новостройка в пригороде еще и неплохой источник дохода — за год стоимость недвижимости в пригороде выросла на 18-20%, тогда как в Киеве этот показатель составил всего 4%.

"Цена квадратного метра качественного жилья в пригородной новостройке не может быть ниже 6000 грн; если цена оказывается ниже этой суммы, значит либо застройщик экономит на качестве строительства, либо есть скрытые тарифы и доплаты, которые впоследствии значительно увеличивают заявленную стоимость, либо это проблемная новостройка", — продолжает Зализный.

Большие перемены

В уходящем году традиционная сезонность на рынке недвижимости была скорректирована вступившими в силу законодательными и процедурными изменениями.

"Так, январь-2013 показал невысокую активность не только по причине традиционных новогодне-рождественских каникул, но и вследствие изменения процедуры регистрации права собственности на недвижимое имущество. Только к концу января механизм регистрации сделок по новой процедуре наладился, и рынок вошел с свой привычный ритм. С февраля по апрель уровень капиталовложений и количество сделок планомерно росли на 6-8% в месяц, и в апреле мы увидели весенний всплеск с ростом уровня капиталовложений в недвижимость на 70%. В этот период были достаточно большие доли приобретений в высоком ценовом сегменте $200-300 тыс. — 10%, а также на рынке элитной недвижимости (свыше $300 тыс.) — 8,5%. Пользовались спросом также офисные и коммерческие помещения и загородные дома", — рассказывает Ирина Луханина, генеральный директор АН "Благовест".

В мае на активность рынка повлиял особенно длительный в этом году праздничный период. Однако июнь-июль показали себя очень активно для летного отпускного сезона. Частично это было связано с ожиданием введения новой системы оценки, которую потом (буквально в день ожидаемого введения) перенесли на три месяца.

Осень была традиционно активной. Спросом пользовалась бизнес-недвижимость (коммерческие помещения, офисы). Несмотря на введение с 1 сентября ограничения на сумму наличных расчетов, оно отразилось на результатах только непосредственно сентября. Рынок быстро научился работать по новым правилам, банки представили рынку выгодные предложения по таким видам расчетов. Хочется отметить, что практика проведения денег через банк повысила безопасность сделки для обеих сторон. При этом затраты возросли несущественно.

Октябрь-ноябрь показали себя очень активными месяцами. Октябрь можно назвать топ-месяцем года. Ноябрь из-за введения новых правил оценки уступал октябрю (уровень капиталовложений на 25% ниже октября). "При этом таких волнений, которые вызывало это нововведение летом, на рынке уже не было. Одним из аргументов было продление срока действия проведенной ранее оценки на три месяца (до 1 февраля 2014), что не позволило рынку замереть. Однако часть сделок все-же успели заключить еще в октябре, что сказалось на результатах ноября", — резюмирует Луханина.

Ольга Сороколетова

Инф. delo.ua