В декабре нынешнего года стоимость 1 квадратного метра жилья в Киеве в среднем составила $ 1500. Вы скажете: рынок диктует свои условия… Мы ответим: не рынок, а спекулянты и мошенники – из риэлтерских и строительных «контор». Последние искусственно «разогревают» рынок жилья – при полном попустительстве со стороны правительства и Президента. Последние у нас – у граждан – как известно, ничего «не украли». Зато не мешают это делать другим.

Ситуация получается невероятно занимательной. С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября нынешнего года население страны уменьшилось до 46 миллионов 988 тысяч человек. С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят лишь с целью строительства нового).

Получается, что когда нас было 52 миллиона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите? Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома (стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы).
Итак: дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой, на два подъезда.

192 квартиры.

1-комнатных – 64 шт.

2-комнатных – 64 шт.

3-комнатных – 64 шт.

Общая площадь квартир 11840 м².

Внутренние работы полностью выполнены.

(цены на материалы розничные – по состоянию на 1 декабря 2005 года)

 

 

Теперь делим $ 1 996 268 на количество метров 11840 м2.

В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м² = $ 168,60

Достаточно шокирующая цифра, особенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену. Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности:

168,60 + 33,72 = $ 202,32

Теперь добавим НДС 20%:

202,32 + 40,48 = $ 242,8

Значит, для конечного покупателя рыночная цена 1 м² должна быть равна примерно $ 245 для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни. Согласитесь, но $ 1500 и $ 245 – очень разные цифры. Получается, что покупатель обычной квартиры в Киеве переплачивает по $ 1255 на каждом квадратном метре! Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Еще – на рекламу, маркетинговые исследования, акции и прочий «промоушинг» какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса. Эти мероприятия также стоят немалых денег.

Получается, что примерно половину стоимости самого дома строительные организации выделяют еще и на рекламные и представительские издержки. То есть, имеем уже порядка $ 370. К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 000 000 гривен, то есть, 600 000; соответственно, каждый метр квартиры дорожает на $ 51, и теперь уже стоит $ 411.

То, что остается из этой суммы, примерно $ 1089 – есть ни что иное, как прибыль строительной компании. К распределению этой суммы умело подключаются брокеры и агентства недвижимости, желающие отхватить и свой процент от такого лакомого пирога. Провоцируя поднятие цен путем скупки квартир в период начала строительства по инвестиционным договорам. Ведь давно уже считается нормой, что сразу после сдачи дома цены на квартиры в нем «взлетают» в два раза, а это похлеще любых банковских депозитов. Поэтому и стоят свежесданные многоэтажки полупустые не месяц и не два, а на стенах домов красуются плакаты: «В этом доме еще осталось 2 квартиры» или «Здесь есть квартира, которая может стать Вашей»…

А простой обыватель смотрит на все это, имея $ 150-200 месячного дохода, и диву дается: ему ведь ни много ни мало 30-40 лет нужно работать и вообще не есть, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру. Вопрос: кто же тогда определяет спрос? Уж больно такой подход напоминает построение «квартирной» финансовой пирамиды. Покупаем дешевле сегодня – продаем дороже завтра. Прямо – АО «МММ».

Но ведь такие пирамиды всегда – рано или поздно – рушатся…

П.П.Мельник stroim-kiev.by.ru kiyany.com.ua