Недвижимые регионы. За время вынужденного застоя рынка жилья квартиры в большинстве регионов существенно подорожали

C начала апреля рынок жилья в большинстве регионов активизировался и приблизился к прошлогодним показателям. В то же время эксперименты в законодательстве, практически заморозившие рынок на три месяца, привели к снижению количества квартир, выставляемых на продажу, и подорожанию вторички на 5–35%. Риэлторы прогнозируют, что традиционный выбор у покупателя появится лишь к лету, но «отката» цен большинство специалистов не ожидает. Экспериментальные цены Как сообщила «ДС» пресс-служба Минюста, в марте этого года число сделок по операциям с недвижимостью в Украине на 33% превысило показатели февраля 2005 г. По словам директора харьковского ДП «Проконсул Плюс» Алексея Попова, практически полный коллапс рынка в январе был вызван, прежде всего, вступлением в силу статьи 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», которая предусматривала взимание с граждан подоходного налога в размере 1–26% стоимости продаваемого жилья. «В январе нотариусы Харькова не работали, в феврале работал лишь каждый второй нотариус города, — рассказывает г-н Попов. — Рынок остановился, количество сделок упало в 8–10 раз. И даже с началом функционирования нотариальной службы в марте рынок демонстрировал показатели активности на 20–25% меньше среднемесячных». Но самое главное — законодательные эксперименты привели к удорожанию в течение этих трех месяцев харьковских квартир в среднем на 20–25%, в то время как в прошлом полугодии цены повышались на 2,5% в месяц. Меньше всего подорожало дорогое жилье — до 5%, ходовые же 1–2-комнатные квартиры взлетели в цене на 30–35%, причем в феврале на один объект порой претендовали пятеро реальных покупателей. Аналогичной была обстановка в большинстве регионов. Генеральный директор черкасской корпорации «Биржа недвижимости» Михаил Моторный отмечает, что в январе–феврале практически не заключались сделки, так как нотариусы не желали выполнять функции налоговых агентов. «Если сравнивать ситуацию с 2004 годом, то на начало нынешнего года количество сделок на вторичном рынке упало примерно в 3,5–4 раза. Этим воспользовались застройщики, и цены на первичное жилье за три месяца 2005 года выросли на 12–18%». Патовая ситуация сложилась в начале года во Львове и Житомире, где нотариусы заявляли о забастовках. В Кировограде, по утверждению директора агентства недвижимости «Твой дом» Владимира Доленко, нотариусы хоть и не объявляли о забастовках на всю страну, сделки также не заключали. По мнению консультанта по маркетингу симферопольского агентства «КТН» Ульяны Сидельниковой, большое влияние на всеобщее подорожание недвижимости в регионах оказали настроения людей. «Несмотря на то что под повышенное налогообложение попадала лишь небольшая часть квартир, выставляемых на продажу, народ рассудил просто: если сосед продает аналогичную квартиру дороже, то почему я не могу претендовать на аналогичную сумму? В результате стоимость жилья выросла за три месяца как минимум на 10%», — говорит она. Единственным местом, где застой рынка привел к снижению стоимости квадратного метра, стал Кировоград. По оценкам Владимира Доленко, за первые три месяца этого года квартиры подешевели на 3–5%, однако это было вызвано отказом банков в кредитовании сделок с недвижимостью. «Банки выдвигали различные причины в отказах вплоть до объявления того, что у них идут проверки. Кредитование возобновилось только неделю назад, — рассказывает г-н Доленко. — В городе же, где средняя зарплата составляет 350–400 грн., кредитование является важным фактором нормальной работы рынка недвижимости». Предложение иссякает С введением моратория на законодательное новшество цены на недвижимость в областных центрах стабилизировались. «С конца марта, когда окрепла уверенность в том, что мораторий будет таки введен, рост цен остановился, — отмечает Ульяна Сидельникова. — Увеличивается и предложение. В среднем количество сделок купли-продажи недвижимости достигло в городе прошлогодних показателей. Тем не менее до традиционного уровня предложения на рынке большинству областных центров еще далеко. По словам Алексея Попова, на сегодняшний день квартир в Харькове продается на 50–60% меньше, чем обычно. «До 70–80% продавцов, желающих продать свои квартиры для покупки другой недвижимости, отложили улучшение жилищных условий на неопределенное время, — утверждает г-н Попов. — Эти квартиры поступят на рынок, только когда он будет оставаться стабильным, и то не раньше мая–июня». Большинство других региональных риэлторов прогнозируют, что полное соответствие имеющегося сейчас в базах агентств предложения среднегодовым показателям будет достигнуто к концу весны. Кроме того, специалисты считают, что повышение цен и снижение уровня предложения спровоцировали дефицит. В его разряд попали наиболее популярные небольшие квартиры нижнего ценового диапазона. «В Симферополе в данный момент повышенным спросом пользуются однокомнатные малогабаритные квартиры, предложений по которым на рынке крайне мало. Поэтому стоимость такой недвижимости диктует продавец — однокомнатные квартиры ценой до $17 тыс. и двухкомнатные до $25 тыс. расхватываются, как горячие пирожки, притом что они сегодня стали намного дороже, нежели в конце прошлого года», — говорит г-жа Сидельникова. Пик спроса на подобную недвижимость наблюдается и в других регионах. «Одно- и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки по ценам чуть ниже рыночных всегда пользовались в Запорожье хорошим спросом, но сейчас попали в разряд дефицита», — уверяет коммерческий директор корпорации «Арсенал» Роман Калагасов. По словам Алексея Попова, дефицит на вторичном рынке подогрел в Харькове интерес к новостройкам. «Особым спросом стали пользоваться 100–120-метровые новые квартиры в центре города по цене от $800 до 1000 за квадратный метр и жилье среднего класса в приближенных к центру районах стоимостью от $450 до 600 за квадрат», — отмечает он. По словам Михаила Моторного, перипетии на вторичке в Черкассах также привели к повышению популярности новостроек: в течение первых трех месяцев в городе было зафиксировано практически рекордное количество операций на первичном рынке по сравнению с традиционными показателями. Что будет дальше? Говоря о перспективах рынка, риэлторы сходятся во мнении, что, несмотря на мораторий на законодательные новшества, цены в регионах уже вряд ли «откатятся». «Рост цен всегда происходит быстрее и проще, чем их снижение, — поясняет Алексей Попов. — В сознании продавцов уже зафиксировались новые цены, и они вряд ли легко пойдут на их снижение. Скорее всего, после этого толчка недвижимость будет дорожать и дальше, но уже крайне медленными темпами — до 1,5% в месяц». Тем не менее такие низкие темпы дальнейшего роста цен риэлторы прогнозируют лишь при условии стабильной экономической ситуации и отсутствии очередных новшеств от правительства и парламента. Большое влияние на подорожание вторички будут оказывать инфляция, дальнейшая судьба доллара, курс которого министр Терехин обещает снизить, и отношение власти к главным действующим лицам всех региональных рынков недвижимости — бизнесменам и промышленникам. По словам Михаила Моторного, черкасские риэлторы предполагают, что цены на недвижимость в регионе до конца года увеличатся на 15–25%. «Основными факторами роста цен станут наличие неудовлетворенного спроса за последние 5 месяцев, инфляция и повышение цен на сырье, энергоносители и т. п., снижение процентов при кредитовании банками покупки недвижимости, приход западных финансовых структур и др.», — отмечает он. Некоторое удешевление недвижимости в своих регионах прогнозируют лишь риэлторы Симферополя, Кировограда и Запорожья. По мнению Владимира Доленко, снижение стоимости квартир в Кировограде возможно, поскольку одно из самых крупных предприятий города объявило о грядущем сокращении, да и вся промышленность переживает сейчас не лучший период. В Симферополе падение цен в апреле наблюдается вот уже несколько лет в среднем на 7%. При этом август демонстрирует их стремительный рост. Что касается Запорожья, то, по словам Романа Калагасова, пока в городе совершено не так много сделок, и при отсутствии ажиотажного спроса в ходе торгов цены могут начать снижаться на $100–200, ведь зарплаты и доходы горожан за эти три месяца не стали больше. В то же время президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко уверен, что ценового «отката» не произойдет. «Мораторий на законодательные новшества введен лишь до 2006 года, а следовательно, наличие столь ограниченного времени на совершение сделок и решение жилищных вопросов без уплаты сверхналогов будут неизбежно подогревать рынок и не давать цене падать, — утверждает он. — В самом лучшем случае цена будет расти медленно, на 1,5–2% в месяц. А в начале года, если статья о 1–26%-ном налоге не будет изъята из закона, мы столкнемся с теми же проблемами и с аналогичными темпами подорожания недвижимости — ведь тогда все забудут, что в начале 2005 года в связи с введением налогов цены уже были повышены».Инф. Деловая столица