У самого синего моря

В Украине рынок недвижимости имеет три «точки кипения»: столица; промышленно-развитые регионы, а также области, где рост объясняется не столько высоким промышленным потенциалом, сколько особыми курортно-климатически условиями и портовыми комплексами, которые по праву можно назвать морскими воротами Украины. Черноморское побережье, протяженность которого в Крыму – 1 тыс. км, а в Одесской области 300 км, является истинным богатством, дарованным Украине природой. Подогреваемый южным солнцем, рынок жилых и коммерческих кв. м растет, равно как приток внутренних и внешних туристов. А цены на недвижимость в таких приморских жемчужинах, как Одесса и Ялта, по некоторым позициям уже догоняют столичные показатели. Инвестиции ищут место под солнцем Одесская область и АР Крым прочно обосновались в первой десятке регионов Украины, наиболее привлекательных для иностранных инвесторов. Причем рынок недвижимости, как жилой, так и коммерческой, является одной из наиболее интересных сфер для вложения инвестиций. По объему иностранных инвестиций АР Крым занимает девятое место после г. Киева, Днепропетровской, Киевской, Запорожской, Донецкой, Одесской, Харьковской и Львовской областей. При этом Крым остается регионом, наиболее привлекательным для российского капитала, что отчасти объясняется особенностями его исторического развития. Так, по мнению директора АН «Мультидом» (г. Севастополь) Натальи Массальской, особенной популярностью у россиян пользуется жилая недвижимость в Севастополе и коммерческая – на южном берегу Крыма (ЮБК): «55% от общего числа сделок осуществляется с российскими покупателями или предприятиями. При этом налажено банковское обслуживание для расчетов с такими клиентами, а также продуманы механизмы юридических гарантий». Руководитель ООО НПФ «Реле» Владимир Безпалый также отмечает, что крымская недвижимость является привлекательной сферой для вложения российского капитала: «Мне лично известны случаи инвестиционных вложений отдельных российских структур, превышающие 30 млн грн». В отношении жемчужины у моря красавицы Одессы, по мнению директора компании «Енергобуд девелопмент» Геннадия Сульдина (г. Одесса), российские инвесторы пока еще проявляют осторожность, что связано со сменой власти и вытекающими из этого рисками. «В целом же, интерес этой группы потребителей затрагивает, в основном, жилые объекты элитного класса, используемые в качестве неосновного жилья, – говорит маркетолог компании «Прогресс-Строй» Александр Гюльназаров. – При этом такого уровня объекты, предполагающие развитый внутренний гостиничный сервис для собственников, начали создаваться совсем недавно. Пионером в этой области выступает наша компания с проектами «Новая Аркадия», «Корона Новой Аркадии» и «Аркадийский дворец». По мнению директора ООО «Унилифт» Михаила Абрамова, россиян влечет отсутствие языкового барьера, благоприятельный климат, родственные и дружеские связи, либеральное законодательство, более дешевые цены за кв. м жилой недвижимости, чем в крупных городах России. Они покупает дома и элитную жилплощадь в центре городов для личного пользования или для сдачи внаем». Черноморское побережье активно осваивает и большой российский бизнес. «На юге Украины (в частности, в Одессе и в Ялте) в строительном бизнесе уже активно работают четыре крупнейшие структуры из Москвы, – говорит А. Гюльназаров. – Что же касается Ялты, то здесь особенность местного строительного рынка заключается в том, что около 50% земли не является муниципальной собственностью. Она принадлежит россиянам, в большей степени москвичам. Видимо, «вхождение» российского строительного бизнеса в Украину, которое обещает быть очень стремительным, будет происходить именно в Ялте и частично в Одессе». В последнее время растет интерес инвесторов как к жилой, так и к коммерческой недвижимости на черноморском побережье. «Об этом свидетельствуют ежедневные визиты представителей киевских и московских инвестиционных компаний и фондов для просмотра вариантов и документов, – говорит председатель комитета по инвестициям и девелопменту Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Руслан Маринуца. – Английские и немецкие финансовые группы интересуются санаторно-гостиничным сектором. Но большинство предлагаемых на крымском рынке объектов не подготовлены как юридически, так и экономически – отсутствуют проработанные бизнес-планы, инвестиционные предложения, соответствующие принятым международным стандартам. В то же время инвесторы-первопроходцы осваиваются на рынке «по полной катушке», ведь серьезной конкуренции пока нет. Но, к сожалению, регулярные сообщения в новостях о прокурорских проверках в Крыму сдерживают основную массу инвесторов, для которых важны не прибыли, а гарантии и минимальные риски. Так что о «дешевых» деньгах для инвестиций или девелопмента думать не приходится». В. Безпалый, в свою очередь, подчеркивает, что инвестиционный климат на черноморском побережье в настоящий момент нельзя оценить положительно, поскольку взаимоотношения между советами и вновь назначенными администрациями еще не наладились. В целом же инвестиционный климат в Одессе учредитель «Первой риэлторской компании» (г. Одесса), председатель Одесского регионального отделения АСНУ Дмитрий Грабина оценивает как благоприятный: «Рынок очень динамичный, что позволяет инвестировать в объекты самого разнообразного назначения». В Одессе, которая является не только курортным, но и важным промышленным центром Украины с развитым транспортным потенциалом, предпосылки для развития коммерческой недвижимости сложились уже давно. «Интерес к коммерческим объектам в Одессе неуклонно растет, – говорит Д. Грабина. – И, в первую очередь, со стороны российских, польских, чешских и прибалтийских инвесторов. Не так давно мы провели продуктивные переговоры с московскими и санкт-петербургскими девелоперами. Их интересовали земельные участки различного назначения. Есть пример сотрудничества с прибалтийскими инвесторами». В то же время Г. Сульдин отмечает, что вложения в коммерческую недвижимость пока в основном осуществляют одесситы: «Как показывает практика, инвестиции в коммерческие объекты в Одессе могут иногда давать доход до 35% годовых. Мы готовы их предлагать и управлять ими». Возле моря в цене земля Рынок недвижимости южного региона находится в стадии роста, и спрос, иногда неудовлетворенный, распространяется на самые разные сегменты недвижимости. Но, ввиду большого интереса в преддверии неизбежного исчерпания этого ресурса, особенно в цене земля у моря. «Наибольшим спросом в Одессе пользуются земельные участки в прибрежной зоне, – комментирует Д. Грабина. – Это участки под индивидуальную жилую застройку, под коттеджные поселки, а также под объекты культурно-развлекательного, рекреационного назначения. Предложение гораздо меньше, чем спрос. Причем, при внимательном изучении юридической чистоты и степени документальной готовности объектов к продаже, оказывается, что предложение сокращается едва ли не вдвое». «В целом, на черноморском побережье велик спрос на земельные участки, особенно приватизированные, – подчеркивает М. Абрамов. – Стоимость зависит от инфраструктуры поселка, возможности подведения коммуникаций, от расположения и удаленности от моря и в среднем составляет $0,8–8 тыс. за сотку». Н. Массальская, в свою очередь, отмечает, что в Крыму в цене земельные участки площадью от 20 соток до 1 га для строительства многоэтажных жилых домов – наибольший интерес к участкам в Ялте и Большой Ялте, что связано с большой стоимостью реализации построенного здесь жилья. Подобных предложений на рынке немного. Стоимость земли в Ялте неуклонно повышается, что, в конечном счете, приводит к подорожанию кв. м нового жилья. При существующих темпах строительства в этом популярном курорте земельные ресурсы могут быть исчерпаны через три года. В связи с этим внимание застройщиков может переключиться на другие районы крымского побережья. В Одессе, где активно развивается рынок коммерческой недвижимости, по словам Г. Сульдина, пользуются спросом участки под строительство коммерческих, прежде всего, торговых объектов. Домик с видом на море На первичном рынке жилья в южном регионе самые высокие цены демонстрирует Ялта. В центральных районах кв. м жилой недвижимости здесь стоит $2–3,5 тыс., что вполне сопоставимо со стоимость столичной жилой недвижимости, расположенной в историческом центре. На окраине Ялты первичный рынок демонстрирует цены порядка $0,6–1,5 тыс. за кв. м. На «вторичке» цены несколько ниже – они составляют 1–1,5 тыс. за кв. м в центре и 0,5–0,6 тыс. за кв. м – на окраине. На такой привлекательный для застройщиков ЮБК стремятся как киевские, так и московские строительные компании. Хотя здесь уже прочно обосновались местные «старожилы», такие как строительная компания «Консоль-Ялта», возводящая в этом солнечном крае до 80% жилья. В «южной пальмире» Одессе стоимость первичного жилья ниже, чем в Ялте, – $1–1,8 тыс. в центре и $0,45-0,6 тыс. на окраинах. Зато «вторичка» в Одессе прочно удерживает пальму первенства среди городов южного региона – стоимость кв. м колеблется от 0,7–2 тыс. в центральных районах до 0,5–0,7 тыс. на окраинах. В целом, для рынка жилья черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую. Экономичный сегмент представлен в основном «вторичкой». «Рынок жилья на черноморском побережье разделен на дешевый и очень дорогой сегменты, – комментирует сложившуюся ситуацию В. Безпалый, – промежуточного среднего добротного жилья пока что недостаточно. В настоящий момент подобное предложение только начинает создаваться. В достаточном количестве оно может появиться на рынке не ранее чем через два года». «Четкой классификации рынка жилья пока нет, – отмечает директор по маркетингу компании «Крымский Прибрежный Альянс» Роман Терещенко. – Но предложение приблизительно можно разделить на такие сегменты: высококлассные апартаменты в комплексах с полным циклом обеспечения всех потребностей для жизни и отдыха; качественное жилье; поселки; реконструированные здания и санатории; старый «советский» жилой фонд; дореволюционные постройки. «Советские» проекты устарели не только морально. Они зачастую находятся в плачевном состоянии. Наибольшим спросом пользуется новая недвижимость, построенная с соблюдением всех требований, выдвигаемых покупателем к современному жилищу. В частности, объекты, которых на рынке еще очень мало, – здания с подземным паркингом, с собственной службой эксплуатации и обеспечения, с сервисными центрами на первом этаже, как, например, «Эдинбург Тауэр» – новый комплекс, который мы строим в центре Ялты. Также в цене объекты, где жильцам предоставляется возможность эксклюзивного пользования морским побережьем». «В качестве основной тенденции в Одессе можно отметить рост первичного сектора рынка жилья, – комментирует Д. Грабина. – За последние годы в целом (до 70%) был удовлетворен спрос на жилье для элиты. При этом настоящего элитного жилья не так много, в основном это объекты повышенной комфортности для высшего-среднего сословия. У основной массы среднего класса растет потребность в качественном жилье со стоимостью $0,35–0,6 за кв. м площадью 50–100 кв. м. Однако таких квартир катастрофически не хватает, и строители медленно ориентируются в ситуации, сложившейся на рынке. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что строители все чаще прислушиваются к мнению профессиональных риэлторов, решая, что строить, какого качества и за какую цену продавать. Например, «Первая риэлторская компания» сотрудничает с четырьмя строительными фирмами, и благодаря нашему участию рост объема продаж за первый квартал 2005 г. у них был на 20% больше запланированного». Покупатели оценивают не только площадь и планировку, но и вид за окном. В Одессе, по словам Г. Сульдина, спросом пользуются пентхаузы и верхние этажи в строящихся жилых домах с видом на море. Ненамного отстает от одесских показателей стоимость кв. м в новостройках курортных поселков Большой Ялты – она составляет $0,6–1 тыс. за кв. м. А в Севастополе, по информации Н. Массальской, средняя стоимость кв. м жилой недвижимости составляет $580 (элитное жилье – $1,5 тыс., бизнес-класс – $0,7 тыс., эконом-класс – 0,55 тыс. за кв. м). «При этом цены в Севастополе, на фоне ограниченного предложения, выросли за три месяца 2005 г. на 7%, – отмечает Н. Массальская. – Новостройки раскупаются на уровне котлована. Введение статьи 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц» также увеличило стоимость недвижимости. Мы прогнозируем и дальнейшее повышение цен. Также спросом пользуются квартиры улучшенной планировки, дома и готовые дачи у моря». «В настоящее время я занимаюсь девелоперским проектом в Севастополе, – продолжает Р. Маренуца. – Это жилой комплекс на участке в 4 га земли. Поэтому очень хорошо знаком с проблемами застройщика, а они, конечно же, есть. В первую очередь, они связаны с местными подрядными организациями, которые еще не освоили новые технологии строительства. Однако на рынке присутствуют и иногородние компании, такие как «Аркада-Строй» (Киев), «Консоль» (Симферополь), «Социальная Инициатива» (Москва), «Укринвестстрой» (Киев), «Экосорб» (Киев). Из местных хорошо известны «Индстройсервис», «Сапфир», «Севжилстой». Недвижимость для отдыха Несмотря на то, что строительство жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, в городах южного региона остается очень привлекательным и интересным бизнесом, инвесторы все чаще обращают внимание на рекреационную недвижимость, для развития которой щедрая природа предоставила наилучшие условия. Но воспользоваться ими, увы, можно лишь в туристический сезон, который на украинском побережье не так долог. «Если ориентироваться на долгосрочную перспективу, санаторно-гостиничный сектор очень привлекателен, – комментирует Р. Маринуца. – Инвесторы, работающие в этом сегменте, уже задумываются о мероприятиях, способных увеличить «сезон заполняемости», отсюда интерес к проектам развлекательной инфраструктуры». Развивается данный сегмент рынка в г. Одессе и Одесской области, где еще во времена СССР размещалось немало популярных курортов. «Сегодня наблюдается высокий интерес инвесторов к различным рекреационным объектам – базам отдыха, санаториям и т. п, – комментирует Д. Грабина. – Причем эта тенденция распространяется не только на территорию города, но и на такие перспективные места, как Каролино-Бугаз, Затока и другие. Здесь активно формируется инфраструктура для отдыха. Доходность размещаемых здесь инвестиций достаточно высока. Кстати, это не зависит от состояния объекта и характера вложений. Хорошую отдачу могут дать не только долгосрочные инвестиции. Сегодня оказываются рентабельными и краткосрочные проекты, в рамках которых инвестор приобретает и реконструирует объект для последующей продажи». В целом рекреационная недвижимость является одним из наиболее перспективных направлений развития украинского рынка. Но в бочке меда, которую сулит инвесторам солнечное побережье, есть и ложка дегтя. Г. Сульдин оценивает ситуацию, сложившуюся на рынке рекреационной недвижимости одесского региона, как очень сложную: «Процесс возможной реприватизации бывших санаториев увеличил риски. Поэтому сегодня развитие рекреационной зоны будет вестись с учетом изменившейся государственной политики. По нашему мнению, наиболее перспективно вложение денег в развлекательные комплексы и гостиницы на побережье. Мы готовы предложить инвесторам такие проекты». Р. Маринуца указывает еще на одну существенную проблему, а именно – отсутствие инфраструктуры развлечений для отдыхающих в межсезонье. «Пансионаты, санатории и дома отдыха предоставляют только лечебно-оздоровительные мероприятия, качественный уровень которых обеспечивается не везде, – говорит Р. Маринуца. – Однако подобное состояние рынка привлекает тех девелоперов, которые могут соединить инвесторов разных направлений для комплексного развития объектов рекреационной недвижимости». «Перспективными будут инвестиции в проекты, предусматривающие комплексное предложение для инвесторов: развитую инфраструктуру, извлечение максимальных рекреационных возможностей, развитую сферу услуг, развлечений», – комментирует Р. Терещенко. Недвижимость для бизнеса Коммерческая недвижимость (если рассматривать южное побережье) наиболее развита в Одессе. Именно здесь рынок демонстрирует наиболее высокие в регионе цены как на торговую ($1–6 тыс. за кв. м в центре, $0,6–1,5 тыс. за кв. м – на окраине), так и на офисную недвижимость ($1–5 тыс. за кв. м в центре, $0,5–1 тыс. за кв. м – на окраине). Арендные ставки здесь тоже «на высоте». Для офисной недвижимости они составляют $12–30 за кв. м в центре, $5–15 за кв. м – на окраине; для торговой – $30-70 за кв. м в центре города, $8–20 за кв. м – на окраине. «Сегодня происходят изменения, направленные в сторону увеличения доли нежилой недвижимости в структуре спроса, – говорит А. Гюльназаров. – Это косвенно свидетельствует о том, что рынок жилой недвижимости в том виде, в каком он существует сегодня, начинает входить в фазу насыщения». По словам Г. Сульдина, в Одессе пользуются спросом магазины формата бутик (фасад, один этаж площадью 30–100 кв. м), магазины формата супермаркет (фасад, один этаж площадью более 0,8–1 тыс. кв. м), офисы в центральной части города, а также площадки под строительство развлекательных и торговых центров. Так называемые современные торговые форматы, очевидно, в ближайшие несколько лет будут являться «точкой роста» для рынка коммерческой недвижимости Одессы. В целом, некоторые эксперты отмечают, что в будущем наиболее ощутимый рост рынка будет происходить в регионах. Несмотря на то, что значительная часть розничных сетевых операторов, которые и являются основными арендаторами торговой недвижимости современных форматов, отдает предпочтение Киеву, их внимание уже направлено и на крупные региональные центры. Это помогло выявить исследование, которое проводила компания УТГ. Согласно ее данным, в Одессе желают создать свои торговые точки 24% опрошенных сетевых операторов. Таким образом, Одесса занимает третье место после Киева и Днепропетровска. «Только в 2004 г. в городе было введено пять крупных торговых объектов, – описывает ситуацию А. Гюльназаров. – В этом году темпы сохраняются: уже введен в эксплуатацию большой супермаркет, готовится два масштабных торгово-выставочных центра, два крупных гипермаркета оптовой торговли». «В Одессе на рынке коммерческой недвижимости уже прошла мода на выкуп первых этажей с целью их ремонта и последующей сдачи в аренду, – описывает ситуацию на рынке Д. Грабина. – В связи с изменением кредитной политики банков стало выгодней покупать объект в кредит и выплачивать банковские проценты, чем платить за аренду. У крупных инвесторов растет интерес к вложениям в сети отремонтированных объектов в центре города, причем не для организации своей торговой сети, а для сдачи в аренду и получения спекулятивного дохода. Хорошо продаются торговые и офисные площади в строящихся жилых комплексах». Потенциал спроса на рынке коммерческой недвижимости определяет уникальное геополитическое положение Одессы – на пересечении крупных транспортных коммуникаций. В связи с этим в Одессе, как и в Киеве, эксперты прогнозируют бум на складские терминалы и логистические центры. «Уже сегодня начинает ощущаться «просыпающийся» интерес бизнес-кругов к этому сегменту, – комментирует А. Гюльназаров. – Подтверждением высокого потенциального спроса может служить реальный пример – проект крупных инвесторов в районе г. Ильичевска на участке общей площадью около 50 га, в зоне пересечения автомобильных и железнодорожных коммуникаций, а также морского причального терминала. Спрос на аналогичные площадки, количество которых ограничено, очень высок». Инф. property times